对小区物业的种种不满，业主往往会用拒交物业费的方式来表达。近年来，法院也接收到了不少类似的物业费欠缴纠纷案。

今年9月，围绕着物业费的欠缴问题，虹口区某小区的居民陈美英，以及已经退出小区的物业公司，被李勤彦法官约到法院来做庭前调解。12-24当天，陈美英儿子建华（化名）代自己母亲出席，刚坐下，就讲起了自家拖欠物业费的缘由，是因为家中的一次煤气泄漏。

原来，陈美英本人年老体弱，常年独自居住。儿子建华认为，老母亲家里出现危险气体，物业理应上门处理，但物业的回应和态度让他无法接受

按照物业的说法，他们已经上门查看，做了自己该做的事。而这些事情发生时，被告儿子都不在场。听完这些，被告儿子继续指出，即使物业查不出原因，也应该继续帮忙联系沟通，解决问题。

就1198元的物业费到底要不要付的问题，双方各执一词。法官指出，双方的矛盾症结在于“沟通的不及时”，而且即便是物业服务有所欠缺，但也不能以此为理由，拒付物业费。

最后，在法官的调解下，双方同意被告支付物业费的八折即960元，这起案件终于了结了。然而实际上，自从2018年这家物业进场后，小区里欠缴物业费的不止陈美英一家。

2023年年底，物业正式退出小区的管理事务。为了结清这笔欠款，物业决定起诉这些居民。面对这么多被起诉的业主，李勤彦法官决定先去居委走一趟，了解情况。在走访小区的过程中，法官还了解到，业主们还对小区门禁和小广告的管理表示不满。

李勤彦法官发现，这类案件有一些共同点，都是业主对物业服务质量不满意。在处理这类案件时，她也总结出了一些经验。

为了避免越来越多物业公司和居民的纠纷最后对簿公堂，李勤彦法官决定去找辖区内街道司法所的调解员聊一聊，争取将这些矛盾化解在前、化解在早。

同时，法官从调解员史习雯那里了解到，不少业主并不清楚物业服务合同对全体业主都具有法律约束力。所以，她听取了调解员的意见，将“法院定期在基层开展法律宣传”的治理建议带回了法院，商讨如何进一步落实。

从个案办理，到类案治理，正是通过这一个个小案件，法官们在确保司法公正、维护社会公平正义的同时，及时化解基层矛盾，有效推动社会治理效能提升。

关于业主与物业的“战争”，究竟应该如何止戈，我们也请到了专家进行探讨：

加强沟通，明确边界，是化解业主和物业矛盾的良方

物业与业主之间的冲突往往是由多种因素引起的。其中，管理服务不到位、沟通不畅、误解和缺乏信任是主要原因。例如，物业公司未能及时修复损坏的设施或处理安全问题，业主则认为物业公司缺乏责任感和效率。另外，一些业主对物业公司的管理方式或服务态度不满，而物业公司则认为业主不理解自己的难处。这种相互之间的误解和不满很容易引发冲突。物业公司应主动与业主进行沟通，定期举行座谈会或发布公告，及时反馈业主的意见和建议。通过有效的沟通，可以消除误解，建立信任。

一分价钱，一分服务，业主要对物业服务有合理期待

物业服务是有标准的,服务的标准和物业费收取相挂钩,收费的标准要匹配对应的服务。业主总觉得物业这个服务不够，进而引发业主和物业的纠纷，并因为冲突拒交物业费。在一些老旧小区物业费收费标准并不高，每年收取的费用并不多，但人工成本却越来越高，物业聘请保洁、保安等人工开支逐年增加。如果物业费不能按时足额收齐，物业公司也无法给小区居民提供更好的服务。还有一些业主不了解物业管理的有偿收费服务，对物业服务的内容存在认识误区，将小区范围内出现的所有问题都归责于物业。这时候，业主要认真了解物业的服务范围，认识到物业服务的客观困难，加强理解，减少冲突。

合法合规，质价双升，破解“物业费调价”难题

民法典规定，物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。《物业服务收费管理办法》也规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。在与物业服务企业协调下调物业费的过程中，如果物业服务企业拒绝调整，业主可以视情况更换物业服务企业。调整物业费，最好的方式是成立业委会，这也是实践操作中最直接有效的办法。物业收费标准如果要进行调整，需要经过双过半业主（面积和人数均需要过半）的同意，才可以到房管部门更改物业服务协议，然后进行调整。

规范履职、积极履职，加强业委会规范化建设

业主大会涉及众多法律规章和章程，过程严谨公正，如果没有丰富的经验，在召开业主大会时其中一个环节出错便有可能导致整场业主大会失败进而需要重新召开，不仅浪费了时间精力，还可能会导致业委会在业主心中失去公信力、信任度。第三方机构通常具备丰富的专业水平和召开业主大会的经验，可以协助业主大会制定合法合规的会议议程，起草相关公告和文件，确保会议的每一步都符合法律程序。同时，第三方机构还能提供专业的法律咨询，解答业主大会或业委会在履职过程中遇到的法律问题，为小区管理提供坚实的法律保障。