不管我们承不承认，房子一直都是聚会上的永恒话题。没结婚的要买房，结了婚的要换房，不论大家聊着股市、跳槽还是摇车牌号或《老炮儿》，最终话题都可能无缝切换到买房。

  过年前后更是如此。无论身处大都市还是小乡村，房子就像围炉吃喝时桌几上的那碟瓜子，嗑得人口干舌燥，但又忍不住一颗接一颗送进嘴里。

  换房焦虑族

  关于过年期间的回乡楼市话题已经很多。从社会、政府、企业的角度而言，三四线城市的空置率、高库存带来了莫大的困扰。相对骇人听闻的“鬼城”、开发商跑路，一线城市“中产”、“夹心层”们的换房烦恼多少显得有些矫情——已然拥有小镇青年无法想象的百万级居所，却还在为换房焦灼。

  但事实上，焦灼的人真不少。除夕前两天，北京东四环外火锅店内，一桌30岁上下的年轻人正在聊天。是为迎接上海来京出差的大学同学A，北京的同学B和同学C聚在一起。从上海名校毕业后的A在就职于一家券商，公司在陆家嘴；B本科毕业后赴北京念到博士，毕业后进入部委工作，未婚；在国企上班的C已婚，一旁在外企上班的妻子怀有身孕。

  话题先从理财开始：存款利息越来越低，互联网理财产品收益跌破3%，P2P风险持续累积，A股更是惨不忍睹，那么有限的积蓄是兑换成美元呢还是买银行理财产品？不一会儿，话题转到了房子上：利率这么低，房价还得涨，还要不要买房？

  A去年结婚时，在上海次中心地段买了一套两居室，2000年左右建成的二手房。刚装修完，就开始犹豫是入住还是卖掉。原因很简单，房龄超过15年，小区难免老旧，周边环境也很一般，也没有学区。他拿出手机，打开线上看房的APP，搜出几套房子说：“看，我们附近好点的小区的两居室都在700万以上了，再好一点的就奔1000万了，实在是太贵了。”

  A的话引发了C的强烈共鸣。眼看妻子待产，父母要从外地进京照顾，现有的80平米的老房子实在是拥挤。于是C也打开了同一个软件，搜出了自己家附近的在售房源。他对着软件上的变价记录感慨，朝阳公园至东五环区域，那几个他看得上的物业较好的小区，120平米至140平米的房子，近两月来报价节节攀升，不少房源从700余万元涨到了接近800余万元。与A一样，C和妻子如果卖掉现有的总价400万左右的房子，再贷款斤400万元（每月按揭2万元左右），的确可以换一套理想居所，但他的纠结之处在于，以他俩的家庭收入，供着这样的房子再养个孩子，无疑是压力山大。而更要命的是，这些房子跟A在上海看上的房子一样，不属于普通住宅，不享有相应的税收优惠，算下来税费还需要40万至60万元。

  这时单身青年B说话了，他也拿出手机：“看，这套西五环的房子，我就因为它挨着环线有些犹豫，眼睁睁就看着它从3万7涨到了4万3，不知道过年后还会不会涨。”

  “房价还会上涨吗?我们到底还要不要换房?”最后，大家又回到了这个问题。

  房价会涨得停不住吗？

  国家统计局数据显示，去年12月，北京、上海、广州新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%、2.1%、0.7%，同比2015年12月分别上涨10.4%、18.2%、9.2%，二手住宅价格更是同比分别上涨20.8%、11.7%、11.7%。穆迪近日提供给记者的报告也显示，该机构跟踪的一二线城市的库存水平从去年11月的九个月降至12月的七个月。库存进一步消化将对房价构成支持，因此从趋势上看，一线城市房价稳稳当当的坐在了上涨通道。

  一线城市楼市繁花似锦，于是作为市场上的三大经济主体，政府、企业与个人，多将楼市问题的注意力放在了三四线城市的巨大库存上。的确，眼下房地产的区域性过剩正影响楼市的健康发展，累及中国经济稳定增长，威胁金融安全。相对三四线城市，一线城市则显得安全得多。12-27，中国央行在其网站发布一则通知宣布，在不实施住房限购措施的城市，银行对首次购房者贷款的最低首付款比例可从25%下浮至20%。这一新政排除了五个非限购的城市，北上广深与三亚，这些城市仍需行政手段干预需求，自然也与高库存保有安全距离。

  正是因为如此，房企过去两年间争相喊出战略性回归一线城市的口号。

  但一线城市供给结构问题带来的企业与购房者的焦虑也正在发生。来自克而瑞研究中心的最新统计显示，上海和北京最受欢迎的改善型户型面积在144平米至220平米之间，上海的改善需求套均价在600万元至990万元;北京的套均价在440万元至735万元之间。而这类房子的供给情况又如何呢？据亚豪机构观察，从去年成交的住宅用地情况来看，由于竞自住房面积已成惯例，在房企争夺之下多宗地块出现全部竞建为自住房现象，而剩余极少数纯商住宅部分价格被推升至畸高。在此背景之下，北京住宅市场自住房与豪宅占主导的二元模式将进一步明确，而适合中低端刚需及改善型的纯商项目不断减少。

  亚豪机构副总经理任启鑫就曾指出，受到土地成本推升的影响，2015年北京住宅市场豪宅化的倾向已经出现，2016年这一特征将更加明显，而基于高端项目的特性，2016年房企在北京的推盘节奏将进一步放缓，预计在今年3月销售季正式开启之后，月度最高开盘量将继续维持在30个左右，北京楼市逐渐进入“少而精”的销售阶段。

  新房豪宅化，中高端改善型二手房相应越来越抢手，在价格上呈现豪宅化，因此形成了新房单价扎堆超10万，二手房单价扎堆超6万的局面。一位年轻的知名经济学者春节前对记者说，随着负利率持续，股票等投资渠道回报走低，信托兑付风险加大，春节后北京改善型二手住宅还将继续上涨，未来四环内130平米左右的中高端住宅，1000万元内的房源会逐渐减少。

  这正是面临三代同堂的“夹心层”们焦虑的原因。大城市、好地段、好房子供给稀缺，强劲的需求推高了价格，这本是基本的供求原理。但如此的豪宅狂欢背后，一方面一些产品供给过剩，一些需求由于交易成本过高得而得不到释放；另一方面，企业和购房者的杠杆也正在加大。即便是几家企业组成联合体拿地，随着京沪地王身价不断刷新，顶豪集中入市后去化压力加大，拿高价地的风险也在累积。去年10月，就曾传出有华南房企与北京央企联合摘得北京土地后，单方面想要退出，留下合作方不知是单独接手全盘，还是等待另一位“下家”登场，项目运营计划都得推倒重来。与此同时，投资客的杠杆也在加大。亚豪机构市场总监郭毅对《第一财经日报》记者举例称，以房价领涨的深圳为代表，投资客再度进入楼市，并在各种金融产品的助推下，加大了购房资金的杠杆率，这意味着房地产市场和金融范畴的危害开始堆积。对此，穆迪认为，由于中国经济增长放缓，开发商的负债杠杆率依然高企，利润率面临压力以及三四线城市库存水平较高，因此行业运营环境将更有挑战性。

  对现金流依赖高如房地产，在这样的行业基本面和激烈竞争下，一线城市的项目也不见得能独善其身，能轻松承担起为整个企业充当现金奶牛的重望。

  “希望房价不要涨太快，祝你们早日换房成功。”火锅局的末了，站起来告别时，A挥挥手，对C夫妇这样说道。

  而一线城市的房价是否会一直快速上涨呢？也许有一个人的判断可作为参考。今年1月初，融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌在上海出席媒体会时说：“北京、上海没法弄，一算就赔钱。”他说，过去他觉得北京、上海什么地都能拿，现在觉得企业要避免掉进高价地的“坑”里面。

  “现在房地产市场风险很大，尽管利率越来越低，但利率不会永远下降。2011年前后出现的房地产低谷也表明，房价不可能像大家想象的一样一涨起来就停不住。”