视频：品牌物业接盘，能破老小区困局吗？

汾西小区建于1990年，有住户808户。去年静安区启动"美丽家园"项目后，小区楼道曾被修缮一新。但好景不长，由于管理跟不上，一些老问题很快又重现了。汾西小区居委会为此也开过几次协调会，还在今年7月 换过一次物业公司，但居民们对物业管理的投诉依然不断。

而新来的物业公司也是一肚子苦水。汾西小区物业公经理表示，每个月的物业管理费在2万4左右，而全部费用支出一个月平均在3万5左右。类似这样的情况在老小区其实很普遍：物业管理费多年不上调，而人力成本却在逐年增长，收到的物业管理费，远不能抵上日常开销，为了维持生计，物业不得不削减人员、降低服务水准。而这样一来又激起业主不满，收缴物业费变得更艰难，从而形成恶性循环，甚至还不乏有物业抛盘撤离小区的情况发生。

那么，老小区的物业管理困局 到底有办法破解吗？同属临汾街道的阳曲小区是个有30年房龄的老公房小区，原本也是脏乱差的典型。不过自从3个月前，静安区政府邀请新物业万科接盘后，小区面貌有了很大改观。当然，是否接盘这个老公房小区，万科内部此前也有争议。因为，小区建筑面积约为10万平米，居民支付的物业费为每平方8角，算上街道给予的每平方4角补贴，总计也就是1元2角，折合下来每月物业费总收入是12万。而阳曲小区配备了12名安全员，15名保洁员和1名经理，人力成本开销每月将近22万，换句话说，每月还会有近10万元缺口。 既然是亏本生意，为什么这样一家以做中高端楼盘为主的物业公司还愿意接盘呢？

原来，临汾辖区内的售后公房 总面积有110万平方米，物业公司算下来，如果可以批量接盘，让一批人力同时服务几个小区的话，人力成本就能摊薄，最终找到盈利空间。特别是从今年起，静安北部街道 每季度都会对辖区内小区进行红黑榜排名，做得不好的物业就拿不到奖励，服务很差的还会被劝退，这对品牌物业而言就是个进入的好机会，那么多街道的老小区 如果能整合接盘，将是一块巨大的市场。

经济学中有一个术语叫规模经济，是指生产规模达到一定程度后，生产、管理成本会下降，利润会增加，对物业管理行业而言也是如此。希望品牌物业接手后，能够通过批量接盘的方式，找到规模经济最优点，为提升老小区的物业管理水平，找到出路。当然另一方面，在政府部门指导下，根据实际情况建立物业费调整机制，也符合市场经济原则。两项工作同步实施，老小区的物业服务 才可能做到"质价相符"。

（实习编辑：祝闻豪）