上海楼市新政“沪九条”提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求等九条政策。措施落地的十天里，市场反响究竟如何？

12-23，上海5月份二手住宅成交数据正式出炉，在新"沪九条"的带动下，5月一举超过4月，成交量达到1.71万套，环比增长约5.3%。

就新政实施的一周，也就是12-23—12-23，有数据显示，上海楼市新建商品住宅成交面积15.5万平方米，环比增加34.83%。上海二手住宅上周成交了5909套，较前一周大幅上涨31.75%。

房贷利率诱人 沪上个人按揭回暖

此次“沪九条”中，关于购房贷款利率的调整引人注目，首套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点；二套住房个人商贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点；中国（上海）自由贸易试验区临港新片区和嘉定、青浦等6个行政区的二套住房个人商贷利率下限调整为LPR减25个基点。

以首套住房为例，如果以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次利率降低后购房者每月还款减少约198元，累积30年月供减少超过7万元。

虽然个人商贷利率下限下调了，那各商业银行具体的执行又如何呢？

中原地产市场分析师卢文曦介绍，在具体操作过程中，目前各家银行基本上都能根据新政来落实放款，而且放款节奏也比较到位。只要资料收齐的情况下，银行一般都能在两周之内进行放款。

记者从中国人民银行上海总部获悉，新政发布后九天，上海个人住房贷款日均发放额较5月前27天的日均发放额，增长了120%。

工行上海市分行个人金融业务部个贷市场科负责人沈胄磊表示，上周末贷款受理笔数同比提升了60%左右，这样的增幅在过去的一段时间内是从未见过的。这其中一方面是贷款金额增长，另一方面则是贷款的成数也有相应提高。

潜在购房者在欢呼利率下调的同时，不少已经买好房的贷款者在问，自己能享受到这次利率下调吗？

卢文曦表示，此次新政贷款利率的优惠是针对增量的购房贷款者而言，但存量贷款还没有动。

此前，上海购房利率已经经历过一次调整，存量房贷没有包含在其中。

从合同逻辑来看，购房者与银行签订贷款合同制定贷款利率时，约定的是LPR加减点数。也就是说，只有LPR降了，这批购房者的每月还款数额才会减少。

置换节奏开始加快 新政点燃改善型需求

房贷首付成本降低，购房门槛降低，改善型需求便开始提升。作为房产置换中的重要一环，中介机构往往对此更为敏感。

据某中介机构提供的数据显示，“沪九条”楼市新政之后，买家咨询量较近两个月的日均量，大幅上涨70%，带看量上涨约30%，新增房源量较近两个月日均量上涨40%。

卢文曦认为，“沪九条”的推出，其中很重要的一个目的就是引导二手房消费，来推动房屋置换。目前的低首付、低利率的政策，的确会缩短改善型购房者置换的周期。

在新政出台前，人们往往需要先将手中的二手房先卖掉，才能考虑购进新房。因为非差异化区域的二套房首付比例要达到50%，而如今首付比例降至35%，这好比降低了购房者的准入门槛，可以先买新房，然后慢慢处理手里的老房子。

卢文曦坦言，此前一套房子从挂牌到实际成交的周期可能要半年以上，房东还需要承受房价打折让步的情况。新政的推出，可以有效调换买卖的先后顺序，更从一定程度上提升了市场的热度。

为了进一步刺激改善型购房者积极入市，市场各方都在共同发力。

新上海人黄先生想把市区一套不到70平的老公房，卖了置换外环外的一手房。根据新政，他可以去交易中心申请并获得一笔3万元的以旧换新补贴。与此同时，如果黄先生购买的是这家中介合作项目的一手房，中介会帮忙出售他的原住房，黄先生还能享受中介佣金的优惠。

业内人士看来，新政确实是套组合拳，聚焦合理的住房需求，通过优化供应、提振需求，优化住房信贷、鼓励以旧换新等一系列方式，多方合力，来提振市场信心，激发购买力。

此次新政，通过对利率、首付比例的精准调整，点燃了改善型需求，激活了一二手的联动。从目前的市场反应来看，市场的活跃度确实被带动了起来，这也能对上海房地产市场的健康发展起到正向促进作用。