近代上海的地产业起始于1843年上海开埠后，自1853-1855年小刀会起义和1860-1862年太平军东征后，江浙一带大量华人为躲避战争涌入租界，原本租界内外“华洋分居”的格局被逐步打破，由于其中利益的驱使使得地产商们“闻香而动”，由此开启了近代上海地产业开始转向商品化的历程，租界当局也因其中“地税和房捐收入丰厚”之利基本默认了从“华洋分居”到“华洋杂居”的这一事实。1869年苏伊士运河通航及1871年上海与伦敦间电讯交通建立后，上海的进出口贸易额逐年上升并在此之后迅速成为全国最大的贸易口岸之一，1895年随着《马关条约》签订后外商开始被允许在中国通商口岸办厂，因此又引发了大量资本与人口涌向上海，人口的增长、工商业的发展及对其周边产生的辐射效应在客观上为上海地产业的“畸形繁荣”拉开了序幕，至此地价的连年上涨基本成为了当时上海地产业内的常态。

史密斯（据说真名叫“毕秋”）是我们至今能查到的上海开埠后最早的一位具有一定影响力的地产商，他出身掮客（相当于中介），约19世纪50年代中叶起就涉足上海地产业，在1869-1880年间曾位居南京路地产大户排名之首（注：本篇中所有关于“地产大鳄在当时南京路地产大户排名”中的数据均取自沈辰宪所著《南京路房地产的历史》一文），租界在石库门住宅出现前曾一度建造过的许多简易木板房大多就是他的产业，19世纪70年代中这种简易木板房因易引发火灾等不安全因素被租界当局全面取缔。约19世纪80年代初，史密斯离沪淡出上海地产界。

霍格兄弟与汉璧礼也是在上海早期地产界中具有一定知名度的地产商。

霍格兄弟有三人，分别为威廉、杰姆斯、勤努（有说法讲勤努与<威廉和杰姆斯>只是同姓但并非亲属），他们先后来沪并通过在“三个跑马厅”的地产买卖中获益，后又合伙组建了自己的公司（中文名：兆丰洋行）。在1869-1883年的南京路地产大户排名中霍格兄弟一直位居前三，现中山公园（原兆丰公园）和华东政法大学（原圣约翰大学旧址）一带一度曾多为他们的产业，霍格兄弟在上海地产界的活动一直要持续到20世纪10年代后期。

位于圣约翰大学旧址中的“霍格别业”

汉璧礼1853年来沪，曾在公平洋行担任大班，数年后又与一名叫宝威的西侨一起接管了公平洋行并对其进行了改组。汉璧礼除了也名列南京路地产大户外（1882-1916年间一直位列南京路地产大户排名前三，如南京路著名的保安司徒庙<也称虹庙或红庙>地产就曾一度为汉璧礼“永租”），在虹口也曾拥有过许多地产，如他在知名的“三角地小菜场”（塘沽路峨眉路汉阳路之间，汉阳路旧称汉璧礼路）周边就曾有过较多产业。另外汉璧礼还曾投身参与过当时上海的一些文化教育事业，如文化团体“亚洲文会”在1868-1871年建造房屋时他就曾捐款过500两，现市西中学和复兴中学如果追溯其历史都与他创办或资助过的学校存在有一定的关联。汉璧礼约在19世纪末离沪后于1907年在意大利逝世。

四川北路2066号西童公学旧址（现复兴初级中学）

沙逊、哈同、雷士德是在近代上海地产界中最为知名的三位外籍地产商，他们在接手上文中离沪地产商产业的同时也通过各类经营手段（租地造房、押款到期、抬升地价租金等）不断扩充着自己在上海的地产版图。

沙逊家族在1882-1911年南京路地产大户排名中雄踞第一，在1916-1933年该排名中位列前三，实力雄厚。维克多.沙逊是这个家族的代表，至20年代30年代中期，当时上海有至少超过一半的高楼都与沙逊财团有着密不可分的联系，其中以沙逊大厦（现和平饭店）、华懋公寓（现锦江饭店北楼）、格林文纳公寓（现锦江饭店中楼）、汉弥尔登大楼（现福州大楼）、都城饭店登数幢最为知名。

维克多.沙逊

和平饭店（原沙逊大厦）

都城饭店（曾改名“新城饭店”）

哈同原本在沙逊洋行下任职并利用沙逊这个平台不断壮大着自己在上海地产界中的实力，1901年他开始单飞并创办属于自己的哈同洋行，1916年哈同在南京路地产大户排名中跃居首位并由此开启了他在上海地产界中的全盛时代，据说后来上海以“慈”字为名的地产大多都是他的产业，现延安中路“上海展览馆”（原中苏友好大厦）一带原来曾是他的私家花园“爱俪园”（也称哈同花园）。哈同于1931年在沪逝世，因他庞大遗产而引发的“哈同遗产纠纷案”后来成为了一场旷日持久的拉锯战。

哈同

延安中路“上海展览馆”（该址原为“哈同花园”）

雷士德来沪后与上文中的史密斯交好，其在1896-1899年和1920-1922年的南京路地产大户排名中位列第三，在1924-1933年的该排名中上升到第二（南京路著名的先施公司当初就是在雷士德“永租”的土地上“租地造房”的），总体实力曾一度仅次于沙逊和哈同，由他创办的德和洋行在涉足地产的同时在当时上海的建筑设计领域也享有很高的声望，后来雷士德本人还成为过《字林西报》的董事长，一人横跨多重领域。雷士德在上海地产界中以节俭而著称，他日常衣着随便，没有自备汽车，平时外出主要靠“乘坐电车”，更没有像样的私宅，1926年雷士德在沪去世并安葬于静安寺外国坟山（现静安公园），他庞大遗产中的大部分遵照他的遗嘱建立了“雷士德基金会”并主要用于支持与推进上海文化教育医疗慈善等事业的发展，其中以仁济医院（现山东中路145号），雷士德工学院（现东长治路505号）、雷士德医学院（现北京西路1320号）三项最为知名，诸如黄包车夫这样的“弱势群体”也曾受到过该基金会的帮助。

雷士德

南京路“先施公司大楼”

仁济医院

雷士德工学院旧址

俯视“雷士德医学院旧址”

中国建业地产公司（万国储蓄会下属）和美商普益地产公司是进入20世纪20年代后上海地产界中比较具有代表性的两家大型地产公司，他们一个以“有奖储蓄”而致富；另一个以“金融信托”而发家，后来都不约而同的把目光投向了当时上海炙手可热的地产领域，20世纪20年代后上海有许多中高端公寓大楼和花园住宅都是由它们投资建造的，其中比较知名的有中国建业地产公司的诺曼底公寓（现武康大楼）、培恩公寓（现培文公寓）、太原路160号花园住宅；普益地产公司的“哥伦比亚住宅圈”等。

武康大楼（原诺曼底公寓）

培文公寓（原培恩公寓）

太原路160号花园住宅

原“哥伦比亚住宅圈”中的花园住宅

泰利洋行是当时这些外籍地产商中比较特殊的一个，它以为华人地产商置办及经营地产而起家，道契挂号（“道契挂号”的意思具体可见我10.21的公众号文章《近代上海建筑之源界碑石与道契》）、代客经租估价、抵押放款、建筑设计、经理堆栈等是该洋行日常所涉及的主要业务，华人中有很多地产富商（如：贝润生、周湘云、郑伯昭）都曾与泰利保持有紧密的联系，更有甚者如遇难事还会让泰利为自己出面协调，泰利也就是在与这些华人地产富商的频繁交往中逐步累积起了可观的资产，如果说前文中那些地产商的致富靠的是“地”，那泰利的致富靠的就是“人”。

此外，美商中国营业公司、英商业广地产公司（上海大厦“原百老汇大厦”的开发商）、义品放款银行（现思南公馆一带原“义品村”的开发商）及各大教会名下的账房（如：现陕南邨“原亚尔培公寓”的开发商“普爱堂”就是天主教圣母圣心会下的账房）等也在当时上海的地产界中拥有一席之地。

思南公馆（原“义品村”）

陕南邨（原“亚尔培公寓”）

进入20世纪10年代后国内各地军阀纷争不断，“九.一八”事变后日寇对华北步步紧逼，越来越多的富裕阶层及中产阶级为求安全纷纷来沪在租界内或租界周边“越界筑路”处置下产业，由此造成了上海地产业“畸形繁荣”态势的进一步加剧，许多中小地产公司就是在这之后竞相登上上海地产舞台的，如邬达克，其在享誉沪上建筑设计领域后实则也曾经营有自己的地产公司。

随着当时上海租界内外华人自身社会地位和经济实力的不断提升，在近代上海地产商的队伍中也开始出现了“华人”的身影，其中主要可分成以下数类：

1、洋行买办：上海开埠后受原先“广州一口通商”模式的影响，早先的买办多以广东籍居多，后随着地域优势的凸显江浙籍人士后来居上，这些江浙籍买办往往出身贫寒，较多为学徒掮客出身，后通过自学外语、聪慧勤奋、诚实守信等机缘逐步受到洋行大班们的关注并开始被委以重任，他们在作为洋行买办的同时也经营有属于他们自己的产业（如：程谨轩<程霖生之父>、周莲塘<周湘云周纯卿之父>、虞洽卿、贝润生、郑伯昭、陈炳谦、应子云等），他们利用平日里在洋行内的所见所闻逐步积累起对于当时上海地产业发展走势的预判能力且在租界内通过“道契挂号”、“资产托管”等方式广置地产<如“颜料大王”贝润生购置的大量地产曾以永庆公司之名经营，如遇官司则由泰利洋行出面解决；“烟草买办”郑伯昭曾组建的昌业地产公司之具体架构据说就是泰利洋行大班白兰泰为他设计的>，其中的有些人及其家族在经历后来的抗战后直到40年代末仍在当时上海拥有大量地产，是近代上海地产业中一支不可小视的力量。

程谨轩次子程霖生

“阿德哥”虞洽卿

2、大官僚：他们主要依靠自己手中的权势在寻觅到时机后购置地产（如：晚清时期的李鸿章、盛宣怀以及南京国民政府时期的孔祥熙）。

李鸿章

盛宣怀

孔祥熙

3、富商家族：这些家族原本在来到上海前就已经积累有庞大资产，他们的子孙在抵沪后眼见沪上地产业”蓬勃兴旺”便开始广置地产以坐收渔翁之利，如：南浔四象，诸如大世界、静安别墅的地皮就曾一度是四象中张家的产业；福州路广西路一带原会乐里等多条弄堂原来曾一度是四象中刘家的产业。

大世界

静安别墅

此外，各大华资银行投资地产在当时的上海也十分常见，中国、大陆、中南、金城、浙江兴业、四明等银行当时在沪都建造过较多的地产，其中知名的有中行别业、大陆新邨、模范邨、金城里、上方花园、四明邨等，有些是为了出租谋利、有些是为了为本行人员提供住处、还有些则是为本行借贷提供便利（“土地凭证”是当时上海用于借贷时的“抵押品”首选）。

大陆新邨

上方花园

四明邨

进入30年代后，由于受到1929年开始的世界经济危机所带来的影响，大量白银与相对”价廉物美”的房屋建材进入上海，由此导致了上海地产业又一次成为了当时沪上万众瞩目的“热点话题”，尽管当时沪上已经出现有部分房屋空置的状况，但很多人依然坚信30年代中的上海地产业依然会有上升空间。1934年美国宣布执行的“白银政策”是30年代上海地产业一度转入低迷的一个标志事件，随着白银价格的上涨，白银开始大批量流入美国，当时沪上地产业由此渐渐陷入到“银根紧缺”的困境，建好的房子大量空置、租房时所要支付的“顶费”消失了、地产项目进行到中途忽然断了资金链等成为了那个时期上海地产业中的常态，上文中所提到的美商普益地产公司就是在这一波风潮中遭遇了重创，这种情况一直要延续到1937年抗战全面爆发。

在1937-1945年的八年抗战中，许多社会游资又陆续流入上海并转向房地产领域，沪上地产业在重新恢复到原有态势后地产商中的华洋比例也随之出现了此消彼长的趋势，很多西侨因抗战爆发选择回国或于1941年太平洋战争后被日本人遣送或关入集中营，更多由华人组建的中小型地产公司开始加入到沪上地产业的行列中（如：联华、建隆、同发、永业等地产公司，在他们的发起及合伙人中除了有地产商外，金融、实业、法律、会计等各领域人士也都有加入，此时在地产业中所体现出的”投机性”更加明显）。与此同时诸如周佛海、丁默邨、徐贵生、丁厚卿之辈或其亲属也纷纷见机投身其中并在此期间通过”巧取豪夺”等手段置下惊人数量的产业，这些劣迹多在抗战胜利后及中华人民共和国成立后被揭露出来。另外该时期也是”二房东”人数开始成倍增长的年代，由于“二房东”们的利益熏心和沪上人口的剧增，有相当一部分原先为独门独户而设计的住房环境从此变得越来越恶化。

以“联华地产公司”而得名的“联华公寓”

抗战胜利后，外商中的几大地产商逐步退出上海地产界，南京国民政府的“大员”曾一度成为沪上地产界中的“新兴势力”，如孔祥熙之类的官员曾以非常手段坐拥沪上地产无数，近代上海百年地产史也至此徐徐落下了帷幕。

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本文亦刊载于笔者公众号“王阳明66 说上海”