据说中国楼市重新开始大热，一线城市房价快速上升，越来越多的人开始担心楼市热潮之后，泡沫会不会破灭。在我看来，中国楼市去库存的过程，本身就是诸害相权择其轻的艰难过程，必然不是皆大欢喜，而是不得已而为之。从现在看中国楼市未来的三五年，最大的风险不在于价格，而在于调控政策是否会左手打右手，相互掣肘甚至抵消。

去年，我将对楼市的判断，总结为“三年涨，五年平，十年跌”。我对楼市的预期相对乐观，认为未来三年是卖房而未必是继续投资性买房的好时机。学者的大多数预测其实并不靠谱，我也不例外。在此罗列这种总体判断的基本理由。

一是中国人口增长和迁徙还没有到峰值。通常预期中国人口峰值可能出现于约2040年。中国人口迁徙也比较剧烈，仅农民工就仍有2.8亿人之多，这决定了对房地产的需求仍然庞大，只是这一群体的住房需求和其支付能力是否有落差，需要仔细斟酌。而房地产的峰值通常会比人口峰值提早12-25年来临。从日本整体和东京都市圈的情况看，就是如此。

二是中国城市化率还比较低。无论从城市化还是从城镇化的视角观察，中国农民逐渐向城市城镇集中，仍然不可避免。在城市化率达到75%之前，楼市通常仍有一定增长余地。较低的城市化率、新型城镇化的推进决定了需求持续释放的可能性。西方国家的楼市泡沫，全部出现在高度城市化之后，而不是之前。

三是中国住房金融型态比较简单。从历史上看，楼市对经济的冲击并不大。除了日本楼市和首尔楼市之外，其实房价在创历史新高之后一蹶不振的例子也很少见，次贷和欧债危机之后，主要国际都市的房价都重新回到了历史新高。真正危害较大的是复杂的房地产金融及其衍生品。但在中国，除了贷款、债券等方式之外，甚至连按揭贷款证券化MBS、住房公募基金REITS等在中国都不多见。中国楼市高烧，房地产金融目前看还不是大问题，这是中外楼市泡沫的重要区别之一。

四是改善型需求逐渐成为主角。从人均住宅套数看，中国城镇居民的房屋存量已足够，但从居住舒适度看，仍然有待改善。目前不少城市居民居住的房屋，建成年代早于1998年，这些老旧房屋的居住舒适性和小区配套十分薄弱。考虑到中国城市已有2.4亿户居民，即便每年的更新率为3%，也意味着年均至少700多万套的需求。如果再考虑到农民进城和上楼，我们对需求也许可以更乐观一些。

五是调控政策余地比较大。对实体经济——尤其是产能过剩部门——的调控政策手段其实相对有限，现在只能对病弱的实体经济动手术了。但就楼市而言，以往政策波动性很大，多以抑制性的限购限贷政策为主要手段，这给目前楼市政策从收紧到逐渐放松的转折提供了可能空间。

中国楼市存在去库存和软着陆的较好条件。面对房价高企和民众争议，中国楼市未来最大的风险，并非房地产价格、土地出让或新型城镇化，而在于我们能否意识到，楼市去库存本身是释放经济泡沫、化解地方债务和银行信贷风险为主的痛苦进程。在这个进程中，需要政府和居民付出代价，其中并不存在能令政府、金融机构和普通民众三者皆大欢喜的解决方案。承受一定的危害、避免系统性的崩盘才是主旨。这格外需要防范政策之间相互冲突，最终背离去库存初衷的一些风险。这些风险包括：

一是继续加大保障房供应和棚户区改造。“十二五”期间，3600万套保障房计划出台。“十三五”期间，不再有保障房数量的硬性规定。总体看，保障房建设和供应的手段有重大改善余地，其主线应该回到补人口、不补的思路上来，消化已有库存，不再增加新库存，避免对三四线城市的中低档商品住宅供求带来更大的冲击。

二是房产税政策问题。在中国城市化进程初步完成、税收主动改革框架初步形成之时，房产税最终应该成为地方政府重要的税种。但在目前流动性相对充裕、利率较低之时，是加速去库存的良机，而不是快速推出房产税的政策窗口。当下去库存的进程会带来争议，甚至会激化楼市加大贫富分化的抱怨，即便如此，仍然要考虑到，如果贸然出台房产税政策，恐怕仍将严重冲击楼市去库存节奏，甚至使这一进程逆转。

三是虚虚实实的遗产税试点。目前不少传言说深圳等地可能试点遗产税，这需要十分慎重。第一，遗产税更适合作为国税来普遍开征，而不是作为地税在个别城市试点，否则，带来的问题会比试图解决的问题更复杂。第二，如果地方试点遗产税，老人对动产（主要是储蓄、债券、股票、信托等）会采取规避税收的手段，最简单的规避手段，是居住在遗产税试点地区的老人借用非试点地区亲戚的身份证件，转移其动产；或者不得不在活着的时候提前将动产转移给子女亲戚。第三，如果地方试点遗产税，老人的不动产——主要是住宅——很可能不得不提前赠与或者过户给子女，或者索性出售，这将在削弱地产需求同时放大地产供给，冲击楼市去库存。第四，由于老人无法预测自己确切的死亡年限，再考虑子女亲人在老人活着时可能为规避遗产税而展开的遗产争夺，会提前激发许多社会矛盾，并令老人的晚年生活更为脆弱和不确定。

四是户籍政策改革。如果在未来数年，楼市去库存带来了房价上升、交易活跃等副作用，从而迫使政策采取收紧户籍政策，而不是继续放松和改善户籍政策，则带来的负面冲击将持续存在。户籍改革不应由于楼市的走势而迟缓甚至逆转。

对于中国楼市当下的热潮，一些人视其为投机机会，另一些人视其为危险陷阱。不管如何，去库存需要付出巨大代价。理性选择是，至少这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。前车之鉴是中国股市，拔苗助长式的市场透支最终以股市持续异常动荡收场，中国中产阶级可能因股灾而被洗劫了超过10万亿以上的财富。关注中国楼市去库存，格外需要警惕政策的左右互搏。