又有房企为了去库存出奇招！

近日，河南某开发商推出“小麦换房”“大蒜换房”活动，持续引发热议。网络上流传的海报显示，河南商丘民权县的一个楼盘项目，可以“2元每斤，小麦换房”，小麦最高可抵16万房款。简单计算一下就发现，这相当于需要8万斤小麦，也就是40吨。

而在距离民权县约60公里的开封杞县，相似的营销方式也在上演。一处楼盘的营销标语是“5元每斤，大蒜换房”。推出“大蒜换房”活动后，据网上流传的海报显示，12-23-12-23期间，该楼盘获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。

资料显示，民权县是河南重要的小麦产区，而杞县号称中国大蒜之乡。上述两个项目均属于河南当地房地产开发商建业地产，根据河南楼市网数据，在河南省18个地级市中，2021年12-23月商丘和开封两个市的商品房销售增速位次分别在第9位和第16位，尤其是商丘是负增长，为-11.8%。

市场成交下滑，让商丘和开封两地的项目挖空心思做营销。不过，当地有农户表示，这种营销方式似乎起不了太大作用，因为无论是大蒜还是小麦，普通家庭几乎不可能有过万的产量，除非是承包户。

那么，这两家楼盘的销售情况如何？看看新闻Knews记者今天分别致电了两家楼盘的售楼处，得知目前“小麦换房”和“大蒜换房”活动均已提前结束。开封杞县推出“大蒜换房”的房产销售人员告诉记者，活动从五月中旬就开始了，持续了近一个月，前来购买的客户不少，但并未露具体成交量。而针对活动为何结束的询问，相关工作人员始终没有正面回应，只说是“因多方面原因”，并表示“类似活动之后再有的可能性很小”。

这样的营销方式是否合规？开发商此举有没有得到当地住建部门的许可？记者随后又联系了其中一家开发商所在的河南商丘民权县住建局的工作人员。接听电话的工作人员表示，住建局并没有向开发商下发过任何关于“小麦换房”或“大蒜换房”的文件。当记者追问这种销售方式是否是住建局许可，这位工作人员则表示需询问住建局的开发办。随后记者又试图联系住建部门开发办的负责人，但是截至发稿，该负责人的电话仍未能接通。

事实上，这样的“花式营销”也不仅出现在河南一地。位于江苏连云港海州区的 一地产项目，近日就推出了买房送一头200斤土猪，以及全民营销奖励佣金1万元每套等活动。而比开发商动作更大的，还有地方政府。如广西玉林市仁东镇，今年推出了所谓购房“送工作”政策。网传截图显示，当地政府 负责向进城购房 且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。

各种举措的背后，是一些三四线城市商品房去库存的压力。数据显示，今年1至5月，全国商品房 销售面积约5.07亿平方米，同比下降23.6%，其中住宅销售面积下降28.1%，销售额下降34.5%。三四线城市 去化周期 已达到28.15个月。与此同时，5月末，我国商品房待售面积约5.54亿平方米，同比增长8.6%，已达四年来新高。

在复旦大学管理学院产业经济学系副教授姚志勇看来，各地纷纷推出营销奇招的背景是，当前大多数城市房地产市场面临较大调整压力，不少房企存在去库存、回笼资金的压力。从法律上来说，这种以实物作为等价货币来支付房屋首付款的“以物换物”的方式是合法的。从实际操作来看，这种方式可以让农民以高于市场收购的价格将农产品换到自己需要的商品房，有利于提升农民的居住环境，同时，也有助于开发商加快房屋销售速度、快速回笼资金。

不过，由于这些实物只能支付20%的房款，还有80%的住房款需要通过贷款来偿还，将来这些贷款能否如期偿还，需要开发商和银行在审批客户资质等方面严格核查。开发商在推出各种促销手段的同时，也应平衡实际操作的可行性和利润等因素，不可盲目制造噱头。从行业健康发展的角度来看，还是应多研究一些主流的、可持续的做法，真正让稳楼市的政策工具发挥效应。

值得注意的是，在各地开发商努力去库存的同时，“房票”作为一种安置方式也再现江湖。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。也就是说，房票安置并非直接领取安置款，而是拿着房票买房，并抵扣房款。

以郑州为例，河南省郑州市人民政府办公厅于12-23发布《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）的通知》，其中提到，房票安置可奖励8%补偿权益金和3个月过渡费；房票购房不计入家庭限购套数；房票购房可以按规定享受税收减免。

据不完全统计，今年以来已有至少20个城市探索实施“房票”政策。对此，姚志勇表示，不同于计划经济时的配额制“票证”，目前各地试点的“房票”政策应该说是一种制度上的创新，拆迁户获得房票价值可能比原来现金的价值更高，这能有效的缓解一些房产企业库存压力。

但他同时强调，目前房票制度的创新化仍处于探索阶段，一旦到了实施阶段，就一定要遵循市场经济的基本要求，本着“平等、公平、自愿”的原则参与房屋买卖。也就是说，“房票”只是一种选择，而不能成为一种限制。

（看看新闻Knews记者：彭晓燕 张蕴昆 阮丽）