2020年6月，位于南京东路江西中路东北角处（原“星火日夜商店”处）那块因建筑改建而露出的“百年店招”相信大家一定还记忆犹新，而对于熟悉近代上海地产史的朋友们而言对此则更印象深刻，这块店招上所写那一串英文词组“CHINA REALTY Co.LD”所对应的不就是那家老上海知名的地产企业“中国营业公司”吗？本期我们就来讲讲有关于它的故事。

南京东路江西中路转角原星火日夜商店

百年店招

“中国营业公司”是近代上海最为知名的地产企业之一。它最早为1902年建立的华洋人寿保险公司名下的地产部，1909年时正式更名为“中国营业公司”，后因该公司主要由美商经营，故而也被称为“美商中国营业公司”。笔者通过查阅由马长林主编的《老上海行名辞典》一书找到了该公司于1912-1922年时曾在当时上海的南京路（现南京东路）27号办公，与现在发现的店招位置相符，后来该公司在1926-1941年期间又曾迁址到当时的四川路70号（现四川中路290号）办公。

这样一家地产公司为何能在当时的上海“兴盛一时”呢？这个就要从近代上海地产史的源头说起了。近代上海的地产业起始于1843年上海开埠后，自1853-1855年小刀会起义和1860-1862年太平军东征后，江浙一带大量华人为躲避战争涌入到当时上海的租界内，从此原本租界内外“华洋分居”的格局被逐步打破，由于其中利益的驱使使得外籍地产商们开始“闻香而动”，由此开启了近代上海地产业开始转向商品化的历程，租界当局也因其中“地税和房捐收入丰厚”之利基本默认了租界从“华洋分居”到“华洋杂居”的这一事实。

1869年苏伊士运河通航及1871年上海与伦敦间电讯交通建立后，上海的进出口贸易额逐年上升并在此之后迅速成为全国最大的贸易口岸之一，1895年随着《马关条约》签订后外商开始被允许在中国通商口岸办厂，因此又引发了大量资本与人口涌向上海。人口的增长、工商业的发展及对其周边产生的辐射效应在客观上为近代上海地产业的“畸形繁荣”拉开了序幕，至此地价的连年上涨基本就成为了当时上海地产业内的常态，因而也就造就了诸如沙逊、哈同、雷士德等几位当时在上海滩闻名一时的地产富商。
 

南京东路江西中路口旧照

20世纪初叶后的上海人口继续增长，“中国营业公司”也从那时起开始加入到了这场沪上地产的竞争博弈之中，它所从事及经营的各项业务主要有地产买卖、抵押放款、代客经租、营建设计等。

地产买卖是“中国营业公司”在短时期内能够迅速崛起的重要原因之一，近代上海租界当局“越界筑路”的事例不甚枚举，而一旦新路辟筑完成后对于那些地产商们而言也就意味“掘金机会”的到来，比如就拿愚园路来说，当年通过此路的修筑从而间接带给“中国营业公司”的收益就是一笔十分可观的财富，据包仁《越界筑路与房地产投机》一文中所述：“美商中国营业公司经理派克是此中老手，当他得知工部局将填塞西区田鸡浜修筑愚园路的计划时，就叫公司买办雷汲韩联系当地地保及地皮掮客，组成抢先购买土地的集团，按照路线图，分头活动，层层包干，仅一个月光景，即在（现乌鲁木齐北路到江苏路一段）两侧，以每亩300至600两的价格，买进土地100多亩。等到土地到手，派克马上从压价收买转变为抬价售卖…结果不到一年时间，那一带的地价每亩涨到8000到1万多两，中国营业公司仅在这次买卖中，就获利100多万两”。

也正因为此，这家“中国营业公司”在近代上海地产史上多少总会给人以“三六九，拿现钞”的感觉，其经手地产项目之多、转卖速度之快是其在当时沪上地产领域内的主要特点之一。

当然“中国营业公司”也有参与地产项目投资建造的记录，比如现今愚园路上的那处岐山村，“中国营业公司”就是它当年的主要开发商之一。
 

愚园路岐山村

抵押放款也是“中国营业公司”不断积累财富的主要方式之一，这一来可以在放款过程中定期获取不低的利息收入，二来若是遇上到期无力偿还的抵押者也可以按抵押合同将其抵押品“归为己有”，总之“中国营业公司”在这其中所取得的收益也是不容小视的。

代客经租在当时上海的地产领域内以“无本经营”而闻名，该业务虽仅是为业主“管业收租”而已，但却收入稳定，且收入一般都会占到整个租金的5%左右，这样一桩划算的生意在“中国营业公司”这里显然也是不会被放弃的，尤其是到20世纪20年代以后，上海地价继续高涨，“中国营业公司”考虑到再像过去那样大规模买入土地后经营转卖已无可能，于是便将其主营业务转向到了“代客经租”上。

营建设计也是当时不少在沪地产商们都会涉及到的一个领域，毕竟地产与房屋设计紧密相连，如若在自己的地产公司下面就有一支属于自己的建筑设计团队显然是对于公司的业务推进会有很大帮助的，因此“中国营业公司”也组建有他们自己的设计团队。

此外“中国营业公司”在当年的博弈中还十分注重与中国人之间的业务往来，比如就拿该公司发行债券这一事来说，其在发行时所争取的对象多为在中国人范围内有着闲散资金的中小型储户，对此当年“中国营业公司”的高管们是这样认为的：“这些人集合拢来，他们所有的钱，要比少数大金融家所有的钱还多”；又如，在其公司选址的问题上我们会发现当年“中国营业公司”在南京路与四川路的两处办公地址楼层都比较低矮，这又是为什么呢？原来这也是当年“中国营业公司”的高管们为迎合当时中国人喜好而刻意为之的，在洋高管们眼中当时的中国人喜欢寻找容易、进出方便的地方，讨厌跑上一楼又一楼，即使楼内有电梯也是如此。正所谓细节决定成败，看了这些相信您也就会进一步理解“中国营业公司”在当年上海滩成功的秘诀了。

若谈及与“中国营业公司”有关的名人那方液仙与弗兰克.雷文一定是最具知名度的两位，我们所熟悉的有关方液仙的事迹可能会更多的集中于他在民族实业以及化工领域内所取得的成就，但殊不知方液仙也曾担任过“中国营业公司”的买办；而美国人弗兰克.雷文在其“自主创业”之前也曾在“中国营业公司”工作过，后因与公司其他高管意见不合而离开，由雷文所创办的“普益地产公司”后来成为了与“中国营业公司”齐名的地产企业并还曾多次邀请著名建筑师邬达克为其公司的地产项目进行设计。30年代中叶受到“白银风潮”等因素的影响，当时上海的地产业“由盛转衰”，“中国营业公司”与“普益地产公司”在此期间均遭到重创并从此风光不再。

以上这些便是隐藏在南京东路江西中路东北角这处“百年店招”背后的故事，而把这些故事串联起来则就是一部“近代上海百年地产史”的缩影。
 

如今的南京东路江西中路口

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