目前，市场上部分房产中介机构为了独享房源信息，通常与房主签订一定期限的“独家委托协议”，承诺对“独家房源”积极推介。而作为对价，房主在独家委托期限内不得再委托他人出售房屋。近日，上海一中法院二审审结了一起在独家委托期限内再通过其他中介卖房的居间合同纠纷案件。法院最终判定，因中介方在“独家期限”内先违反诚信服务义务，房主通过其他中介完成交易的行为不构成违约。

急售房源  签订“独家”
  

12-28，家住上海的王先生为了尽快出售其位于松江区的一处房屋，与上海汉宇房地产顾问有限公司签订了一份《房地产独家出售居间协议》。协议约定，汉宇公司独家委托出售该处房产，委托出售总价为950,000元。独家委托期为三个月，从12-28起至12-28止。王先生同意在独家委托期内，不会终止该委托，也不会通过第三方或其他中介公司、其他代理人出售该房地产，否则按该协议约定之委托出售总价或实际出售该房地产总价格的1%向汉宇公司支付违约金。且独家委托期限内，未经对方书面同意，任何一方不得提前解除或终止该协议。

再托中介得“赔”违约金
  

协议签订后，因汉宇公司一直未带人前去看房，王先生便在独家委托期限内，通过其他中介公司与他人签订了《上海市房地产买卖合同》，且于12-28办理完产权变更登记。知晓此事后，汉宇公司以违反独家居间协议为由，将王先生告上了法庭，并要求其支付违约金9500元。一审法院审理后认为，王先生在独家委托期间，违反协议约定将涉案房屋出售他人，理应承担相应的违约责任，遂判决王先生支付汉宇公司违约金9,500元。

二审法院：居间方先违反诚信服务义务
  

王先生不服判决，上诉至上海一中法院。庭审中，王先生称签约后，汉宇公司从未带人来看过房屋，也没有做任何实际工作。汉宇公司辩称，其曾经带人看过房，但由于屋内有租客，未看房成功，但未提供相应证据证明其主张。
  

上海一中法院审理后认为，根据合同法第六十条规定，当事人应该根据诚实信用原则全面履行自己的义务。独家委托模式中，委托人在一定期限内被排除了缔约选择权，中介机构应当以高于非独家委托的标准，更为积极、主动、优质地提供居间服务。本案中，汉宇公司在接受独家委托后未带领客户看房，也没有举证证明其从事了任何积极推介工作，处于完全消极、怠慢的服务状态，已经先违反了其应当承担的诚信服务义务。因此，王某有权抗辩汉宇公司继续排除其委托权选择权的主张。对汉宇公司主张违约金的诉请全部予以驳回。

本案主审法官李兴表示 ，汉宇公司作为独家居间方，并未尽到诚信服务义务。其一，汉宇公司虽称其曾经带客户看房，但未能提供任何证据证明，其也自认从未带领客户实际进入过涉案房屋。从独家委托居间模式中所要求的优质服务标准的角度衡量，汉宇公司已经违反了作为居间人的基本诚信服务义务。其二，房屋最终完成交易是在12-28，该日期距离居间协议记载的独家委托期限终止日期仅差一天，在此日期之前，汉宇公司始终没有尽到积极主动的居间义务，放任促使交易成功的机会丧失。在此情况下，王某在临近独家委托期间终止的时间通过其他中介机构完成交易，并非恶意阻碍汉宇公司提供居间服务的行为，不违反居间协议的约定。
 

此外，作为委托人在签订独家委托协议时也要尽量细化中介的服务义务，以更好维护自身的合法权益。

（实习编辑：祝闻豪）