近日，家住上海市浦东新区某小区的多位业主反映，由于小区紧邻海昌海洋公园等知名景点，居民楼里开出了多间民宿。24小时不间断频繁进出的陌生人，已经对小区居民造成了严重影响。那么这些民宿究竟是谁在经营？是否合规？又是如何在居民小区里“发展壮大”的呢？

记者走访发现，该小区与海昌海洋公园仅一条马路之隔、仅500米左右。在沿街居民楼内推窗而望，整个海洋公园尽收眼底。小区的居民告诉记者，自去年12月交付后，小区里隔三差五就有不同的外来人员拎着行李入住，严重影响了自己的日常生活。

按照业主提供的线索，记者在多个平台上随机搜索，发现了大量该小区房源，均以“民宿”的名义招短租，不同房型单日的预订价格从几十元到几百元不等，节假日价格更高。多个平台显示，多套房源的联系方式为同一个联系人，疑似为二房东从业主手里租来房子后，再将其改造为“民宿”进行出租。小区的居民也证实了这一情况。

据小区业主初步统计，目前小区里的民宿“遍地开花”，已有超过50套，且数量仍在不断攀升。不堪其扰的业主们向物业及主管部门反复投诉，二房东们也因此多次与小区物业及业主爆发冲突。针对这一问题，属地南汇新城镇房办对记者表示，目前已牵头多部门对小区的“民宿”乱象进行摸排。

“住改商”民宿大量涌入市场，让小区居民和房客之间矛盾格外突出。有居民就表示：最担心的就是安全问题。陌生面孔想进就进、想走就走、住宿人员鱼龙混杂，涉及治安、消防等方面的监管又无法落实，这对长期居住在小区的业主来说存在很大的安全隐患。同时，有居民表示，经常深更半夜还有外来人员进进出出、大声交谈，影响居民休息。此外，由于长期有外来人员进入小区，一些高层小区的居民等候电梯的时间长达十多分钟，严重影响正常生活。

法律人士表示，居民或二房东将住宅以日租及短租形式改成民宿的行为，已明显构成经营行为。根据《民法典》相关规定，业主将住宅改变为经营性用房的，需要得到有利害关系的业主的一致同意。由于旅馆业属于特种行业，经营者除了需要办理营业执照，还需要向当地公安机关提出申请，办理特种行业许可证。并且，旅馆属于公众聚集场所，按照规定，还需要消防部门进行审查并进行验收，符合《旅馆业治安管理办法》和《消防法》的相关管理规定才能进行营业。改建之后，旅馆也必须通过消防部门的二次验收。同时，改为旅馆还牵扯到公共安全和卫生的问题，需要在卫生主管部门办理相关的卫生许可证。

法律人士同时介绍，如果同栋楼的其他业主因受到打扰，可以用多种方式维权。如果旅馆没有办理相关的特种行业许可证，可向公安部门进行投诉；如果营业执照上的经营地址与实际经营地址不符，可向市场监督管理部门投诉；如果发现房屋结构被改建并增加安全风险，可以向住建部分投诉。当然，也可以向法院提起诉讼，要求对方停止侵害行为，维护自己的合法正当权利。

记者梳理发现，将住宅改为经营性的民宿，并非个别案例。在北京、重庆、长沙、大理等旅游热门城市，尤其是环球影城、解放碑等热门景区附近，都有类似的现象集中出现，也都或多或少引发过小区居民的集体投诉。

争议和纠纷的背后，是城市旅游住宿需求的大爆发。尤其是今年以来，当“价格飙升”和“天天满房”成为城市酒店行业的“标签”之后，以丰富房型和特色服务为亮点的城市民宿行业，也迎来了蓬勃发展的机遇。

这里有一组数据，可以清晰展现城市民宿行业今年真实状况。在最热门的旅游区域北上广深和川渝地区，截至目前，今年平台的订单量相比去年，同比增长超过100%；在另一个热门区域云南，城市民宿订单量同比增长的幅度，甚至超过了300%。随着五一假期的临近，预订热情也再攀高峰。途家平台的统计显示，截至12-24，该平台上热门城市民宿的预订量，平均同比增长了两成，创下历史新高。

在这种背景下，有人打起“住改商”的生意经，就见怪不怪了。记者在多个网络平台搜索“小区民宿”“小区公寓”等关键词，都能看到大量房源，不少还提示“价格优惠”、“适合亲子家庭”、“可享小区健身设施”等卖点。

不过，相比种种优惠和便利而言，这种小区民宿的管理一言难尽。记者调查发现，但无论是业主直接对接，还是二房东统一打理，这些房源在入驻平台时，基本仅需要完成实名认证及个人银行卡绑定，并不需要提供营业执照。而房客入住时也往往无需提供身份证，凭密码即可自行开锁，入住后也无法提供发票。

那么，针对“住改商”民宿引发的种种问题，监管可以从哪些方面发力？另外，俗话说，堵不如疏。随着旅游需求的不断释放，有没有更好的方法，能够同时兼顾本地居民和外来游客的需求呢？

上海师范大学旅游学院副教授刘德艳认为，海昌海洋公园等大型主题乐园是一个非常热门的景点，每逢周末或节假日，周边的住宿总是供不应求。由于该景区特别适合扶老携幼的亲子家庭，相应地，对于房型、床铺等设施的要求要更多样化一点，可能会超出普通的酒店能提供的范围，这就给周边的民宿带来了商机。客观地说，民宿的出现确实能弥补该景点周边住宿市场的短板。但是，直接将居民住宅改成民宿的做法过于粗暴直接，不但涉及到各种违法违规问题，也会导致其他居民的合法权益受到侵害，当然是不可取的。

刘德艳表示，民宿管理涉及文旅、住建、消防等多个部门，从监管角度来说，由于缺少牵头单位，往往难以形成合力。建议从民宿布局之初，就要有整体性的、前瞻性的政策规划意识，无论是选址、房型等方面，还是审批手续和流程等方面，都进行统一的配套和监管，在防患于未然的前提下，尽可能地满足游客的需求。比如，上海迪士尼度假区周边也曾出现过类似的事情，但后来，相关部门通过发放牌照的方式，将该区域附近的民宿纳入统一监管，既避免了住宿需求的供应不足，又避免了相关的居民权益侵害。这种方法或许可以推广到更多景区以及更多城市，在兼顾小区居民和游客的利益的情况下，推动整个景区乃至其所在地旅游事业的长远发展。