近期在东方卫视热播的电视剧《安家》让“上海老洋房”这个话题瞬间红遍了大江南北，而剧中所展现出的那几幢老洋房更是成为了人们在茶余饭后所密切关注的焦点，比如就拿剧中那幢“向公馆”来说吧，其实就在由孙俪饰演的“房店长”带着“林老板”去看房时，就有不少细心且又熟悉上海老洋房的观众看出了其中的端倪：“荧幕上这幢向公馆内景不就是在凤阳路上的应公馆中拍摄的吗？”，而有关于这幢应公馆的故事我们还要从一位名叫应子云的人说起。

凤阳路应公馆内景

应子云，浙江宁波鄞县人，凤阳路应公馆最初的主人，在晚清民国时期曾长期担任通和洋行买办。买办是在近代中国各通商口岸先后被开启的大环境下逐步兴盛起来的一个比较特殊的社会群体，他们扮演着一种形似在中外通商之间“中间人”的角色，早期也被称为“康八杜”、“康白度”、“糠摆渡”等，均取自于Compradore的音译，如据[法]白吉尔著，王菊、赵念国译《上海史：走向现代之路》一书中内容所述：“买办，（在《南京条约》签订前广州“一口通商”的时代）原本是负责向广州的外国仓库和轮船供货的单纯的仆役或是总管，在《南京条约》促使贸易自由化后，他们成为外商真正的合作者和经济伙伴。他们的存在对克服语言障碍、对付复杂的货币体系和渗入当地贸易社团都是必不可少的“。由此这些买办们也就在客观上成为了最早了解掌握到西方近代商业经营管理知识并且能将这些知识运用自如的中国人。

正是因为买办们在当时中外商贸以及其它交流中所能起到的这些重要作用，故而他们也就此成为了在那个年代中国内最为炙手可热并且也是最为富有的这部分人群，就连当时的一些朝廷重臣有时也不得不对于这个群体多有仰仗，比如就拿我们都比较熟悉的曾经主持过“官督商办”企业轮船招商局工作的唐廷枢、徐润、郑观应这三位广东籍人士来说，如果查阅他们在进入招商局工作前的履历就会发现这三人实则都有过”当买办”的经历，事实也证明了买办群体在客观上为近代中国发展所起到过的作用绝不容小视。

外滩轮船招商局大楼旧照

上海开埠后受原先“广州一口通商”模式的影响，早先来沪的买办多以广东籍居多，后来随着地域及商业网络优势的凸显江浙籍人士后来居上。这些江浙籍买办中有相当一部分人出身都比较贫寒，早年在上海多有学徒或是掮客的经历，后通过自学外语、聪慧勤奋、诚实守信等机缘逐步受到洋行大班们的关注并开始被委以重任，他们在作为洋行买办为外国人“出谋划策”的同时也经营着属于他们自己或是与他人合伙的产业，在这些人中就有我们都非常熟悉的叶澄衷、虞洽卿、朱葆三、贝润生等。

同当年身处上海的绝大多数江浙籍买办一样，19世纪末刚来上海时应子云也是“穷小子”一个，勤奋努力的他在“打工学艺结交朋友”的同时还利用业余时间学习英语，这些都为他日后在通和洋行中的“独当一面”奠定下了基础。

通和洋行是一家在老上海建筑设计领域内享有极高知名度的建筑设计事务所，它于19世纪90年代时由侨民BrenanAtkinson（阿金森）与Arthur Dallas（达拉斯）创建，作品曾一度遍布上海滩，诸如大清银行大楼、永年人寿保险公司大楼、圣约翰大学科学馆、大北电报公司大楼等知名历史建筑，均是出自于通和洋行的设计。

汉口路原大清银行大楼

广东路原永年人寿保险公司大楼

原圣约翰大学科学馆（位于现华东政法大学内）

外滩原大北电报公司大楼

通和洋行在从事建筑设计领域的同时也广泛涉足于当时上海的地产领域，如据马学强、张秀莉著《出入于东西之间：近代上海买办社会生活》一书中引用到的史料所述：“谦信洋行买办姜炳生拥有浙江路渭水坊、瑞金路汾阳坊…淮海中路796-812号店屋及大住宅两所，先托通和洋行经租，后自己管理”；又如据民国时期的《法华乡志.第宅园林》中记载的内容所述”范园，在忆定盘路（现江苏路）南转角海格路（现华山路）。民国六年（1917年）梁士诒等购新裕泰马棚基址，拓展至七十余亩，载立通和洋行道契（即找通和洋行做“道契挂号”）。树木郁蓊，方草芊棉，高耸楼台，宛仿泰西风景“。此类有关通和洋行涉足于当时上海地产领域的文字在许多专业类书籍中屡见不鲜，由此亦可足可见其在老上海地产领域中的实力。

华山路范园旧址（一）

华山路范园旧址（二）

随着通和洋行在当时上海的日益做大，如何更好的了解中国并与中国人进行业务往来也就成为了洋大班们所急需妥善解决的问题，这时已为通和洋行效力多年的应子云在其中所能发挥出的能量也就立马凸显了出来。据包士仁《外国房地产商的经营手段》一文中所述：“通和洋行大班阿金森见应子云与政界、金融界人士熟悉，能拉到很多业务，就聘他担任了买办”，自此应子云也就开启了他的“财富积累进行时”，再加之当时洋大班们对于他的足够信任，洋行的来往账务往往多由应子云一人经手，应大买办可谓在这样的工作环境下“如鱼得水”。

由于相关资料的稀少如今的我们已经很难精确追述到当年应子云较为完整的致富历程，但我们依然可以从一些“旁证”中变相了解到当年在该领域内不少鲜为人知的“谋利细节”，比如我们仍然根据《外国房地产商的经营手段》一文中来看：“代客经租房地产是（当年）稳操胜券而又不要一文资本的赚钱生意，经租商仅代为管业收租，稳得手续费，且手续费一般都占租金额的5%左右…（当年）中国业主委托外国人道契挂号（“道契”是外侨或外商在当时上海租界及其周边地区拥有<永租>土地的凭证，华人若想获得一般只能先委托外商先去申请后再“过户”给自己，这便是“道契挂号”），初次给证，取手续费25两，以后改名调换全柄单，俗称小过户，取费25两，调换道契户名，称大过户，取费50两…”，据此我们可以推断在当年应子云的日常工作中也一定会有不少诸如此类的业务往来，也正是这些业务大大助推了应氏家族致富的脚步。此外，应子云还巧妙运用了通和洋行擅长“建筑设计”的这一独特优势，但凡是在中国商家购入土地请通和洋行道契挂号后他都会极力推荐由通和洋行来负责设计承建之后的建造工程，由此更是为通和洋行带来了源源不断的设计项目，应子云与洋大班们在其中可谓是利益均沾，其乐融融，应子云也因此成为了当年上海滩赫赫有名的“地产富商”，曾坐拥产业无数。

道契

1921年对于应子云来说可谓是一个双喜临门之年，在那一年中，他当时位于白克路（现凤阳路）上由通和洋行设计的新宅即将竣工，而他的长子应舜卿与庚兴洋行买办董仲生的侄女、上海统益纱厂股东董春芳的堂姐董逸和的婚礼也将在新宅竣工的同时举行，应子云为了这两件大事可谓是下足了功夫，据说光造新宅就花了10万两白银，这个数字约相当于当时两千名技术工人一年收入的总和，由此应家当年的财力可见一斑。

凤阳路应公馆外景

这幢在1921年竣工的应公馆位于如今的凤阳路288弄内，是一幢带有巴洛克风格的折衷主义五开间假四层花园住宅，建筑底层为塔什干柱式，二三层为爱奥尼柱式，步入其中一股浓郁的艺术气息顿时扑面而来，无论是木制雕花楼梯，还是石膏花纹吊顶，亦或是彩色拼花玻璃，每一处都彰显了当年应子云对于这处住宅的精益求精，令每位有幸得见它尊容的客人叹为观止，据说在当年上海滩的花园住宅中，应公馆的豪华和坚固是可以与外滩汇丰银行大楼媲美的。

凤阳路应公馆内景（一）

凤阳路应公馆内景（二）

凤阳路应公馆内景（三）

凤阳路应公馆内景（四）

凤阳路应公馆内景（五）

凤阳路应公馆内景（六）

正是因为应公馆的巧夺天工，故而它的样式后来还曾在多次建造工程中被拿来做参考使用，据张长根《应道富与通和洋行三代人》一文中所述（应道富为应舜卿之子）：“在上海与应家凤阳路住宅式样相同的建筑共有四幢。1924年，应家的姻亲，应道富的舅舅，上海统益纱厂股东董春芳家在大西路（今延安西路文艺会堂）建造的三层花园住宅，也是按照应家由通和洋行设计的凤阳路住宅图纸稍加改动建造的。另外还有张继光（协盛营造厂老板，与应子云有过较长期的密切合作）的爱文义路（现北京西路）光远坊住宅和京剧名票尤菊笙的凤阳路住宅，都是按应家凤阳路新屋的图纸建造的“。这里要提一下位于延安西路文艺会堂内的这幢花园住宅，从外表来看它的确与凤阳路应公馆很像，这彷佛也印证了这两幢建筑或许真就是出自于同一张设计图纸，但有关于它过去主人的故事却有多种说法，除了上文中已提到的董春芳外，还有该历史建筑铭牌上注明的“意大利总会”以及出自于曹炜《开埠后的上海住宅》一书中的“纺织界富商周士贤”，或许这幢房子自董春芳后还曾有其他主人入住过吧。《应道富与通和洋行三代人》一文中关于应氏家族中的轶事有提及不少，其中还有诸如“蒋介石所谓的二夫人姚冶诚是应子云二夫人姚氏的堂妹”等，感兴趣的朋友们不妨找来一读。

延安西路238号花园住宅（外立面与应公馆极其相似）

延安西路238号花园住宅内景

20世纪20年代以后，随着当时越来越多中国人开始放眼世界并了解西方，买办这个社会群体的作用也就不再像之前清末民初时那么明显了，但民国时期的他们仍是“坐拥财富”的象征。1930年应子云长子应舜卿在接任通和洋行买办后继续维持着其家族往日的荣光并且十分注重对于子女们的教育，他的多位子女均就读于当时上海的一流学府圣约翰大学…应舜卿之子应道富于1944年完成学业后曾遵父亲之意至通和洋行工作，后因不满日本人对于通和洋行的控制而离开转投金融家陈光甫经营下的上海商业储蓄银行，从此应氏家族与通和洋行的关系逐渐疏远。

1954年，在应公馆已居住了33年的应氏家族为出资维修其它出租的房屋将此宅以巨款卖给了全国供销合作总社，后搬入淮海中路上方花园21号居住，应子云于1969年以90岁的高龄在上海去世，结束了其传奇的一生。

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