广州荔湾区的上下九步行街，位于广州市荔湾区的上九路、下九路、第十甫路之间，是继北京的王府井、上海的南京路后开通的全国第三条商业步行街,。全长约1237米，共有各类商业店铺238间和数千商户，日均客流量达到60万人次。在外地游客和部分本地市民眼中，上下九步行街是广州最热闹的商圈之一，许多人相信在这里开店做生意，商业前景无可限量。

但走进下九路这栋商场，记者看到的却是一群正在焦急与商场协商沟通的商店业主。因为经营问题，拥有产权的业主们一直无法从负责经营的商场方面得到应有的租金和滞纳金。眼看着上一次签约的合同快要到期，一旦不终止合同就要自动顺延生效，焦躁的业主们只能聚集在管理处门口等待说法。

这里是广州上下九步行街的其中一座商业大厦名叫十甫名都。很多人是看中了这里的商业前景，因此投资买下了许多小单间商铺。目前这些单独的小商铺已经被规划成了一整片的火锅店。但随着最近人流的减少，这些火锅店的经营也是每况愈下，甚至有的已经结业关门需要转租了。很多投资人的商铺租金也无法收回，他们曾经的“一铺养三代”的梦想，他们现在说笑已经变成了“三代养一铺”。

上下九步行街商铺业主萍姨表示，当时看到这里是步行街，肯定有发展的前途，所以想一铺养三代。当时也没退休，当时想买了之后退休，也可以补贴一下。但现在不是一铺养三代，而是三代都搞不定一铺了。萍姨是被拖欠租金的业主之一，她和丈夫在1992年因工作调动来广州定居，在一家国有老工业企业上班，本来两人的工作收入稳定，可以衣食无忧，可2002年的“下岗”潮尾声中，萍姨的丈夫“下岗”了，单位给予一次性买断金12万元。这在当时来讲不是一笔小钱，萍姨想着光自己的收入不够养活一家，老公年纪也大了，想出去打工也难找到工作，女儿又考上了大学，于是想拿这笔钱投资。在2004年投资买下了上下九步行街的这个商铺。

萍姨回忆，当时花了30多万，面积是12平方米多一点。当时一开始经营方说有返租，立刻返还给她8万块钱。三年以后（2007年）这里就正式招租了，但现在钱收不回来，从去年（2015年）6月开始，商场就不给租金的了，萍姨每次来追都是说“过两天给吧，过两天给吧”。上两个月，萍姨通过律师发函给商场催租，他们也不管。

记者观察这栋商业楼，发现大部分都是餐饮饭店，档次并不高，走的都是平民化的消费路线。但在暑假的周末，商场里面的冷清与外面步行街的热闹形成强烈对比。那是否真的仅仅因为室内室外的区别，就导致了室外商铺销售火爆，室内商场无人问津呢？记者继续从下九路往上九路进行调查。

直到记者来到了上九路的一段，发现人流正逐渐减少，铁门紧锁的商铺也越来越多。“旺铺招租，欢迎致电”的小广告，贴满了闭门商铺的铁皮卷门。 张先生经营了2年的服装店，在上九路的一片店铺“结业潮”当中也坚持不下去了。今天他带着几位朋友来对结业的商店进行最后的清点。店铺内所有值钱的桌椅、电器早就已经变卖，但从货架上的价格牌来看，从每件79元的衣服，变为100元2件，再变成最后的撤场清货，看出张先生也苦苦坚持了一段时间。但现实始终无奈，最终他还是只能选择离开。

 

上九路商铺的经营者 张先生说，现在市道行情不行，销售零售业都在下滑，下滑的话这里租金又贵，承受不起了。还有网上电商的冲击，他们真的没办法。这里一个月成本要40～50万，光是租金就去了10多万。如果收支持平他们还能熬下去的，但现在租金都交不起了，实在没办法。

记者咨询过附近的中介，上下九铺位18平可做小型服饰店的铺位月租4万；第十甫路60平一线临街铺位要价15万/月； 下九路可做小吃店面80平米月租24万。高铺租也早已逼走了锦华商店、纶章商场、信孚商店、永安公司等老字号。张先生坦诚，虽然现在传统实体商铺收到电商冲击很大，但他仍然打算到广州城乡结合部继续经营实体的服装店。

 

资料显示，上下九自古以来都是以中低档商品为定位,毛利低的商家生意没有以前好,而上下九商铺还是按以前购买力高时的租金,于是有些租约到期后续租时,一些商家选择撤出上下九。此外,上下九有一些公租房在今年合约满后调高了租金,商家承受不了唯有不租了。还有些丢空的房屋是因为太旧了,正在修补维护。在这种情况下,业主的观念还没改变过来,没有调整租金、适当降低租金,因此就出现不少商铺丢空的情况。也有的业主已经降租了,有原来每月租金40多万元的,减少到现在每月20多万元,减幅30%至40%,如果不减商家做不下去。

正如张先生所说，随着网上购物普及，消费者们的购物习惯正逐渐产生改变。根据记者在步行街的观察，虽然逛街的人很多，但很多人手上并没有提着大包小包，很多人只是光看，并不买。 有逛街的布行街游客，只是偶尔过来逛一下，一般还是选择网购。网购方便，快捷。逛街可能是具有目的性地去找东西买，而网购平时手机随时都可以看。

抛开市政规划所赋予的商业步行街头衔，上下九路本身在广州商业历史发展中仍占有重要的地位。早在6世纪20年代，上下九所在的西关地区一带已经是商业聚集区，印度高僧达摩在此登岸传教，因而得名"西来初地"。明清时期，随着接待外国使者和商贾的怀远驿的设置、大观河的开通，以及十三行成为广州对外贸易重要口岸，商贸日益兴旺，一时间各国、各地的商贾云集，成为广州最大的商贸集散地。后来十三行被火焚毁，商业逐步迁入上、下九路，至清朝末期该地为最繁荣，是当时广州与全国及海内外进行贸易往来的一个重要窗口。

如此具有民俗风情特色的商业步行街，进驻的商家大部分是低成本低知名度的加盟店。这些加盟店运营周期短，一旦经营不善立刻就关门结业，难以在步行街内形成持续浓厚的商业氛围。对此，广东省流通业协会 执行会长黄文杰认为，因为上下九的产权分散，对于主力店的引入，一些大型商家的引入方面，可能相对比较困难。因此出现了现在上下九商铺空置率比较高的情况。上下九目前来看，除了缺乏主力商家，可能也相对缺乏一些有吸引力，有号召力的特色商家，也是有一定关系的。但上下九也有他的优势，上下九是广州骑楼风情最密集最集中体现的一个区域，同时也靠近荔枝湾涌，荔枝湾也是广州风情的代表区域。实际上从硬件的角度来说，认为上下九还是有优势的。现在关键是如何将商业经营跟文化、旅游、历史等因素有机地融合在一起，这个需要策划和运营的专业机构来揉合在一起。现在是“原料”有了，“菜”有了，如何把这盘“菜”炒出来，这个需要一些专业的团队，以及专家来更好地出谋划策。

从外观上来看，上下九步行街两旁的骑楼极具特色，连绵千米的骑楼建筑始建于清代，是一条既吸取了南欧建筑特色和中国北方满洲式装饰。既保留了西关传统建筑风格，也适应南方炎热多雨气候。可供商户、顾客在任何天气下环境下进行商业活动。而在古色古香的骑楼下目前最能站得住脚根的就是老字号的小吃餐饮店了。许多外地游客来到上下九步行街，都会直奔这里品尝地道的广州小吃。上海的游客张小姐表示，他们听说这条街上的小吃比较多，所以就过来一个个品尝一下。刚才吃了云吞面、双皮奶还有艇仔粥。感觉口味很清淡，味道比较鲜。

这家小吃店荔湾名食街，原本属于当地国企荔湾饮食集团，后来改制成了民营企业。改制后先后收购了当地西关地区最著名的三家老字号小吃店“伍湛记”，“欧成记”和“南信双皮奶”，将原本难以在上下九步行街独立承担铺租三家小店整合在一起，并且在去年翻新装修加装了空调，让顾客有了更好的用餐环境。

以企业集团收购的方式，可以让独力难支的老字号有了生存的空间，也有了做好产品品质的基础。有了具有当地风俗特色的老字号，传统的老商业步行街才充实了人文内涵。当然在现代社会，在老建筑例如骑楼下全部都经营老字号，靠着“情怀”经营是不现实的，但在引入现代服装、精品店的同时，管理方如果能够融入更多当地的文化元素，让商业街的建筑和商铺有更高的融合度，对于游客的吸引力可能会更强。