12-25下午，在一片湿漉漉的冬雨中，上海悄然进行了一场气氛热烈的辩论和预测。内容有关2018年的全国房地产市场和调控政策走向。号称中国房地产最大信息数据库的克尔瑞掌舵人丁祖昱与任志强成为讨论的焦点，前者认为全国范围房产税2018年有可能落地，后者持否定观点。

根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析，丁祖昱认为房地产税即将落地，房地产税有望成为长效机制的重要组成部分，不可或缺。    

对比任志强认为，2018 年不会出台全国性房产税，可能更长一段时间也出不会，主要原因是目前除房产税以外的税种税费压力也不小，如果政策有变，必须提前对其他税费进行调整。

原文实录如下

丁祖昱：非常高兴今天和在座的各位朋友们一起来做2018年的楼市的发布，我相信在座很多人都对17年的楼市的波澜壮阔记忆犹新，关键现在2017年过去了，18年已经来了，但是我想在发布的第一个阶段我们先来回顾一下，去年做了什么，我记得我去年1月11号做了首届的楼市发布会，那次发布做了很多的预测，好像大多数都证实了，但是好像也有个别出现了错误，我们一起回顾一下。我们看看2018年的预测哪些是对的，哪些是错的。

首先我们在2017年做的关于调控的预测，我说17年一开始是调控之后是去库存，2017年是调控和去库存并存，结果确实如此，这个预测完全准确。去库存的地方都没了，调控的地方也调的大家心都寒了。第二个语言永不落幕的老一线，这个预言说我们预测错了，结果去年北京上海是重灾区，这一年过的真是心里面都在滴血，但是我觉得永不落幕四个字不一定指一年，一半错的，一半我们还是坚持下去。第三个是潜力巨大的新一线，这个讲四个城市，南京、天津、杭州、武汉，其中南京做的调控明显，市场还是不错的，限价限得厉害，天津在17年做了一些调整，杭州、武汉17年异常火爆，这个是对的。然后迅速崛起的准一线，讲了苏州、合肥、重庆、郑州、成都，其中重庆郑州成都在2017年都是调整的，苏州、合肥也是受到了这些政策的影响，出现了一些调整，那么崛金三四线是去年的重要标题，而且去年专门提了两个概念，一个提了一线外溢的三四线城市，第二个提了特色小镇支撑的城市，这个是去年非常火爆的。那未来千亿是主流也是去年1月份提出的，这个是对的，说现在放假是放假了，一直在沟通数据，一直到晚上七点钟才把房企关门的数据发布完毕，这个出现了很多的千亿公司。最重要的一个来了，去年还提了一个叫做发现大蓝筹，列了十佳公司的股票，万科、横打、恒大、碧桂园、保利、中海、融创、龙湖等等，我们看看这个发现大蓝筹涨了多少，去年全年的这些股票上涨幅度最多的两家恒大458%，融创425%，碧桂园涨了268%，最少的中海也涨了27%，如果去年美国股票12块钱，你的平均收益也要翻番。但是我不知道大家买了没有，如果买了地产的给我鼓鼓掌，还是不少。这一次很多的房企都给了我赞助，因为股票涨得多，赞助一场活动小case，所以我把他们的名字都放在旁边，都是这些房企的名字，感谢他们。

好了，去年的回顾讲完了，相当于大家特别是对最后一个发现大蓝筹是特别感兴趣，我今年还会继续帮大家寻找一下一个新的大蓝筹，我们来看一下对17年的一些数据的汇总，首先我还是想讲一个问题，每一年做房地产都是在不断的摸索、曲折中不断的前进，但是2017年好像问题很多，我总结了一下有八大问题，第一个问题是什么，是预售证难题，这里列了很多的城市，就是拿不到预售证的，当然了我们上海排在首位，上海今天有170个项目没有拿到预售证在2017年，总的过程操作问题，这个在全国范围内是排前面的。当然南京、杭州这些地方没有拿到预售证的也不少，那么这个在2018年会解决掉，祝我们在座的上海的开发企业都能够拿到预售证，这个应该给我们鼓鼓掌。

第二个是签约不备案，这个上海没有，部分签约不备案，因为价格控制，结果有的城市签约不备案特别严重，像合肥不完全统计操作15000套房很多交房没备案，无锡也有一万套，我们发现这些签约不备案的城市大多数房价刚刚开始起步，或者过去一年快速上涨的，今年压力比较大的城市，所以这也是个难题，这个难题也一定要解决，总得让人交房的时候把备案做了，房企签完约之后不备案，不行。

第三个是地王亏损，我们统计了一下2016年50块宗典型地王，其中12宗大幅亏损，18宗是亏损，基本价格差不多是亏损，还有4家是微亏，所以加在一起有34家不亏的，不亏的目前来看是16家，所以2016年我们地王现在只有16个有微利或者保平，剩下的都亏损了，所以从某种程度来讲今天拿地王也是一个风险。还有一个问题是三四线的隐忧，这个有一张表，左边那张表是部分楼盘他给渠道佣金特别高给10个点，这个是说明这个房子很难卖，或者当地的客户不是他的客户群，右边的这张表我们列了非本地客户的比例，非本地客户有一些还是可以理解的，像北海这个可能是三亚旅游城市可以理解，但是还有一个城市比如新乡、廊坊，贵州惠州，后面我们还有更多的数据来说明这个问题，这个有一个例子，我们公司同事景德镇人，他去年问我买景德镇的房子，叫我托一下关系买到景德镇的房子，从来没有想到景德镇的房子还要托关系，我说我也不认识，他说即便你认识也买不起，融创是我的好朋友，打招呼我说确确实实是没了，但是我帮你找一套一定帮你买到，结果没过两个月他又来买到了，他说我还想买景德镇的房子，我说你怎么又买是不是不想在上海干了，想回景德镇，他说不是，上海还想干，但是上海房价高不行，景德镇还行觉得景德镇的房子还会涨，我说你稍微慢一些，但是我问一下你住不住，他说暂时不住，我说你父母的房子够不够，他父母也不用，我说你其他的亲戚有吗？他说姐姐在，但是姐姐已经三套了，我说你这样先别买，你问一下二手房转让的时候多少钱，再问一下出租可以租掉吗？结果他后来说就这样了。

下一就是越限越投资，一线城市投资比例最高，就是自住兼投资的比例现在达到了24%，这个是从15年之后最高的一个数据，我们会调研的，我们二线城市自住兼投资19%，一线城市是24%，我们三线城市是17%，所以看到今天限价希望可以投资，但是至少在2017年没有减少，反而让更多的人去抢房，去找各种各样的关系买房。还有一个问题是什么，叫租赁供求不匹配，租赁应该是2017年的一个趋势，但是我们看到供应跟需求不成正比，我们看到深圳上海3000元以下的房子需求是非常多的，我们看到26.4%的需求，只有11.9%的供应，我们看到3000到6000是需求51%，供应39.6%，大于六千需求22.6%，但是供应达到了48.5%，所以我们现在在一线城市对租赁的房子要求非常高，但是我们看到供求并不是平衡。

下面还有一个情况最近几年搞特色小镇，但是有一个问题就是一哄而上，我们看到住建部批准了403个特色小镇，省级批了979个特色小镇，体育总局批了96个，房企有500家，所以现在整个全国的数量已经超过2000多个，这些是拿得上台面的，还有很多号称的没办法统计，应该说特色小镇也是如雨后春笋一般，太兴旺了。

回顾完了7个问题，我们再看第八个问题，就是很多房企都要抢购，我们已经超过50家房企提出千亿目标，现在中国房企已经超过一半要突破千亿，不破千亿也挺好，但是我也觉得不可能50家房企都过千亿吧，过不了怎么办，会不会出现其他问题，都说冲千亿会不会在过程中出现其他问题，会不会冲完千亿之后自己的公司最后交给别人了，这个都有可能。

我们看完2017年八大问题，再看其他的数据，我们先看大数据城市，市场的格局2017年发生了特别大的变化，我们左边三个图是2016年一季度的销售的格局，当时一线城市卖了5.2%的房子，二线城市34.7%，三四线城市60.1%，然后我们看2017年9月份，一线城市2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市增加了，格局发生了变化。那么2017年市场格局剧变，一线腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市是相对火爆，但是即使我这个里面有一些丈夫比较大，成交量比较大的三四线城市，我也列了各种各样的成交量下滑的三四线城市，左边黄色的是上升的，右边绿色的是下滑的，当然由于很多四线城市拿不到，但是很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

我们看一下城市的成交top10，这些城市都是在2017年发展非常好，未来也认为有非常大的发展空间的城市，那么排名第一的就是重庆，成交量排名第一重庆，第二位是成都，第三位是武汉，第四位的是青岛，这个青岛异军突起冲到了第四位，第五位杭州，我们再看看销售金额，上海第一位被杭州占了，上海限价最后在消费金额上面比杭州少600多亿，杭州也是首次突破了3000，我觉得这杭州的突破可能也是新一线，另外其实也是对杭州市场的一个全面肯定，杭州市场确确实实非常火。第二位是上海，第三位是重庆，重庆由于销售面积特别高，在2017年方家也出现了一定的上幅，第四是天津，第五是北京。原来是上海第一北京第二，现在上海第二北京第五。

我们再看一下豪宅成交，这上面我2016年的数据也放了上去，我们可以看到2017年成交数据下降了，他下降在哪里？几乎是每一个范围成交都下降了，当然这个和一线城市的供应有关系，特别和一线城市的高端供应有关系，另外我们也发现原来高端房五万以上的在上海排第一，北京排第二，上海排在第三，十万以上的上海还是第一位，深振也挺多的，三百套，这个提醒大家注意两个城市，一个杭州，杭州高端住宅市场基本和广州在同一个水平线上面，再就是三亚，三亚应该是在2017年异军突起，三亚10万以上的成交也出现了很大的变化，大家可以看一下这个图，三亚在三千万以上的排名排在了第四位，十万以上的排名也在全国第四位，所以大家注意一下，海南这个市场也发生了天翻地覆的变化。

我们再看房价，房价是大家最关心的，首先大家看到的是深圳、福州、南京一系列的城市，包括上海在内成交价格商品房的统计局的放假，都比2016年11月份有所下滑，当然我们也看到了一部分像西安这些二线城市，房价出现了明显的上升，当然这些城市房价只是一个补涨，西安、沈阳都是，在2017年涨幅靠前的城市。三四线城市像无锡房价也下跌了，但是三四线城市大部分房价是生的，这个是统计局70个城市。我们看一下西安12.3%，还有一个北海大家看一下。

我们再看一下我们做的楼盘的自身的比较，当然有误差，这个很明显上海、扬州有涨一点点，像高端的涨了5%，中端还跌了5%，整个上海真实房价，楼盘出来的销售房价没有涨，但是更多的城市，我们看到了房价有的涨得非常的高，像济南楼盘涨了超过100%，我相信在2017年房价涨幅和2016年相比超过100%的楼盘还远远不止这些，我只是告诉大家，有的时候光看一个宏观数据是不可能知道这个市场的。我们再看一下土地成交的方式，郑州今年土地成交面积特别高，超过5000万平方米，武汉也增加了，所以我们看到一些重点二线城市，成为今天土地出让的大牛，但是从金额上来说，北京在2017年高居首位，土地成交金额达到了2758亿，再看一下杭州，杭州在每一个榜单上面都是名列前茅，在土地成交面积也排第二位，今年杭州增加了那么多，这个是值得大家深思的事情。

从平均地价的情况来看，这个是涨幅，平均涨幅都是TOP10的城市，我这里看一线像柳州第一位涨了494%，启东涨了425%，琼海涨了294%，我只是拿一些平均的来看。那么销售TOP10，我觉得这个在2017年一方面在左右势力共同作用的情况下，中国的房企还是非常厉害，很多项目也创了新高，特别我们看一下海南的清水湾，曾经是中国第一个成交突破百亿的项目，在2017年成交达到了178亿，又创造了一个新记录，而且大家注意一下这里是在海南，然后我们看一下济南这个项目成交达到了142亿，这也是在二线城市中，除了海南和一线城市中，过去这么多年可以进入到最高的一个，142亿的成交，而这个项目也获得了2017年的销售面积的冠军，达到了119万平方米，接近120万平方米。第二位是启东，其实在我们上海的崇明岛上，但是辖区是启东，在销售金额上排在第四位106万，这是销售TOP10。

我们再看三四线城市成交TOP10，其实三四线城市2017年发生了剧变，我们过会儿在例子当中，我会告诉大家最值得期待的20个三四线城市，很多他们的城市发展、潜力空间未来都是巨大的，这个是在2017年成交面积和成交金额相对排在前列的10个城市，我觉得这10各城市都值得关注。

这个是三四线城市土地成交TOP10，从金额上来说排在第一位佛山，我们除了佛山的成交，商品房的成交也是排在TOP10，但是其他的城市从商品房的成交来看并没有排在这么高的序列上面，所以今天的土地相对来说三线城市的土地还是非常的充裕的，他们未来得供应也是非常充裕的。我们再看一下三线城市的房价涨幅TOP10，三亚房价涨幅最高，涨幅最高的是惠州，涨了46%，很多的客户涌到惠州、东莞去买房，所以三四线城市的放假其实今天也和一线二线密切相关。

这个是一张表，50强房企最青睐的三四线城市，去年统计50家企业真的数量其实是有限的，讲一讲就是很大碧桂园，后来我去年才知道，原来温州的中粮也在争三四线，浙江杭州出来的强生也在争三四线，突然之间我发现好多企业在争三四线，佛山、无锡、常州是前三，后面嘉兴、绍兴、惠州也有很多，现在找不到真正的蓝海，非常非常困难。

我们再看一下企业，企业可能是我们最关心的，在2017年12月31号晚上7点，发布了整个中国房地产企业销售TOP100，我这里把前一百的企业的名称放一下，看到这些企业你就觉得2017中国房地产没有不好，因为企业表现太出色了，一方面企业还在高速前进。

我们看数据，这个是千亿企业格局，10家在1000到2000亿中间，其中中海是在2000亿，绿地、保利、融创是在3000亿，中国恒大、万科、碧桂园是5000亿，我们把超过1000亿的其他也放了一下，碧桂园在2017年超过了78%的增长，所以碧桂园的整个消费金额一跃成为了龙头老大。

我们再看一下行业集中度快速攀升，整个TOP10的增长，在整个房企不同的蓝海他们的增长过程中，TOP10、20、30增长最快，这个每一年都是强者更强，过女的三年就是房企迅速做大的时间，相信未来房企还会继续做大，当然房企把握时机，我相信每一家房企都在思考这个问题，至少是目前来看大家还在继续做大做强。

各个阵营入榜门槛，我们看到现在这个也出现了一个比较大的上升，前十强的现在变成1500万亿，在15年当时的是720亿，15到17年市场涨一倍，20强涨幅更大，在15年才300亿，在去年是910亿，接近千亿了，这个很快的，千亿就要20强了，非常快速。所以他不止涨一倍，涨了一倍半。我们再看看30强，250亿接近300亿，一下到了680亿，也差不多一倍半，所以10、20、30强整个的增长速度是非常快的，所以还是靠前面的房企增长的速度更快一些。然后后面百强从100亿到150亿，上涨了50%，两百强从去年的50亿到今年的46亿，所以后面的企业反而下滑了，因为他们更多的对前面企业强，对于排在100位以后的企业，其实竞争压力现在是越来越大了，在100位的阶级还在往前靠，35的企业可能都想进前十。

这个是新增货值，我们看一下新增土地货值TOP10，现在的数据是各家房企拿地的数据，我们再换算成货值，排在第一位2017年是融创，这当中有一个大的杆，其实他就发挥了巨大的作用，排在第二位的碧桂园也过了万亿，第三位恒大也有八千七百亿，第四位的万科也六千百三百亿，2018年还是积极向前的，排在第50位的增加的货值也有500亿。

这个是拿地的销售比，就是拿地的金额和他的销售金额了一个对比，前十强还是比较稳健的，拿地的金额相当于销售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，从41到50也到80%，所以看到了41强到50强的进取心是非常大的。

我们把前十强的企业，二十到三十的企业每一个企业中拿地比较猛的列了一下，前十最猛的是中海，中海在2017年销售排在2000亿，不上不下，但是2017年拿地拿得多拿了一千多亿地，所以这个从拿地的情况可能是中海最多，当然排在20强之后、30、40强之后还有更多的企业，甚至超过了它的销售金额，这个准备是在2018年好好的拼一场，这当中有一些是未来得黑马。

融资情况来看差不多，2017年融资10864亿，16年是11138亿，15年是10517亿，但是有两个数字大家要关注一下，一个是境外的融资情况，中国大陆融资的情况，在2017年又回到了4300多亿，2016年下降到了3380，2015年是2327亿，在17年回升了，但是在后面是国内公司债务情况，在2016年达到最高点4500多亿，17年一下变成437，15年是3232亿，大家可以看到目前公司的压力是非常大的，所以房企今天选择在境外融资，海外投资，国内金融对房地产的影响也是非常大的。

我们再看一下融资成本，融资成本在2016年达到了最低点，我们看到不同的融资方式，但是在2017年又开始回升了，虽然没有达到2015年的相对高度，但是2017年的融资成本已经出现了很明显的上升，当然还有2017年的融资成本最低的5个房企，首创是4.04%，万科3.28%，龙湖4.25%，金茂4.27%，绿地4.29%。

接下来我们看一下小镇，小镇2017年是最多的，大家都在问小镇什么状况，刚才说了小镇一哄而上，到底哄到什么程度，这个是各个省的公布的小镇的数量，我们看到东部是相对比较多的，其中浙江小镇是最多的，东部39，中部32，西部也29%，其实从顶部来讲中东西差距并不大，这个都需要小镇，发达的地方需要小镇，落后的地方也需要小镇，但是从省来看，浙江、山东、云南、海南是排在前四位，那么这当中一些一线城市北京、上海相对来说少一点，浙江、杭州、上海就没什么小镇了，20个以下。

那么目前小镇都说产业，但是我们仔细分析了一下，真正落地的产业其实不多，这些都是我们统计出来各种各样对外号称的小镇，各种各样的什么都有，文化旅游、体育运动这两块是最多的，其实我们哪个小镇其实都可以说文化旅游、体育、运动健康，但是真正可以落地的产业加在一起其实并没有那么多。

现在有20%的特色小镇已经出现了雏形，大多数还是在在建当中，当然出现雏形最多的也有非常好的，我们可以以这些小镇为榜样发展我们未来得特色小镇。这是全国的一个图，刚刚看了浙江39%，福建占了11%，最多的还是在浙江，所以今天如果要看小镇的话就到浙江去看，接下来福建，还有一些比较少的。

这个数字我们测算了一下目前的投资强度每平方米27亿，这个钱绝对不足以支撑一个特色小镇的开发建设，在一平方米上面仅投了27亿，这个绝对不够，所以资金未来也将成为特色小镇发展的一个重要因素，你不是27亿元，你得成百亿的投到上面，这个小镇的产业、生活、配套方方面面的才可以建成，今年只是在做配套，产业各方面还没做，而且27亿从今天来看也做不出特别高大上的建设。

我们再看一下房企关于特色小镇的，我们现在很多房企都曝了大量的数据，绿地要做特色小镇大盘，华夏幸福说三年100座产业小镇，蓝城百镇万亿计划，华侨城100座民俗文化小镇，时代地产5年30个未来小镇，现在房企已经把特色小镇作为一个非常重要的助力。

这个是少数亮点项目，是推荐大家看一下，这个是玉皇山南基金小镇，已经有2144家金融机构注资，已经资产管理破万亿。我们再看一下碧桂园的特色小镇，他在潼湖做科技小镇，引入了思科、IMEC，目前提供全产业链覆盖，这个大家也可以看一下。当然做小镇不能忘记华夏幸福，他也有他的特色，他现在的产业小镇光搞产业招商的就超过1700人，当然还有金融、基金各方面的支持和配套，华夏幸福的特色小镇已经成为了一个全链条的产业升级，而且一镇一产业，这三个项目是值得大家看一下的。

接下去大数据中要讲租赁，租赁是我们2017年突然之间出现的一个项目，可能十九大租住并举已经成为了中国未来房地产的主要定位，我们看一下具体数据，首先租赁住宅迎来政策红利最多的，无论鼓励居住需方的需求，还是提供的优惠税收政策，上海已经把企业租赁的税收降到6%，还是土地供应大量的政策补贴的红利推出到租赁市场，还要扶持更多的租赁企业，我们看到现在对租赁的政策是红利最大的时候，所以租赁接下去的红利我个人觉得是最多的。

然后是租赁住宅人口基础，16年的数据1.89亿人，中国有接近1.9亿人在租房，2020年将达到2.2亿，2.30年将达到2.65亿，这个是基于现在的数据测算的未来得租赁数据，这个请大家再看下一组。未来供地3成以上会成为租赁用地，当然他要包含长期持有的租赁房，我们选的几个重点城市，北京、上海、深圳、广州、杭州，在他们当中，特别是上海150万套中50万套是租赁房，上海是170万套中70万套是租赁房，深圳是75万套房屋中40万套是租赁房，然后杭州70万套中有8万套是租赁房。

再看一下主体，其实今天主体最大的是个人，我们看到今天统计下来个人房东占了97.5%，各种各样的机构运营商、中介系、酒店系、房企、国家队全部加在一起，所以今天97.5%的房子是个人租出去的，并不是我们今天所说的机构租出去的，机构租出去是2.5%，我们机构如果占到20%就泡沫拉开了，占到20%现在还有8倍的发展空间，所以对房企也好对这些运营机构来说，我们要注意到租赁市场长期存在，中国97.5%的人都是通过房东租房，个人租房。
租赁最大的难题是盈利，我们2017年的数据测算了一下，目前的空间假设是95%租赁出租率，我们统计了30家所谓品牌特色公寓的出租率，他们出租率是90%，所以看到按照现状90%出租率就已经这样了，因为95%的出租率盈利是2到4%，我们这里有一些租赁的大咖，说不定有的装修还有成本没有算清楚，如果按照今天90%的出租率来说，单点盈利不用看总成本。而且随着越来越多的企业进入到租赁市场，今天去问房东拿房二房东也是大趋势，从前50、60%的成本，现在变成60、70%，据说有的企业70、80%的成本，这个肯定是亏的。

我们这里也会简单发布几个数据，大家可以注意一下，首先我们看看运营商已开方圆，这个是运营商排在前十位，我发现两类运营商特别多，一类是分散式运营商，前两位一家是链家自如，另外一及是我爱我家，所以今天你收房只要给相应的保障，建议他就会把房子给你，我们看到还有一类集中式运营商，排第一位是魔方，排在第十位是城家。

我们再看房企长租公寓，万科排在第一位，长租公司，我想无论是二房东还是改造的拿房，房企在长租公寓领域扩大的速度是非常非常快的，基本现在都是20万套起，而且你们仔细分辨一下，就是房企做长租公寓你只要看他的名称，长租公寓后面一定有寓，有寓的就是房企的房东，泊寓，冠寓后面都有寓。

然后国家队，在2017年有一支队伍加入到了长租公寓的行业，就是国家队，排在第一位的是上海地产，上海地产已经拿了71万平方米的土地建长租公寓，排在第二位是上海张江拿了25万平方米，第三位是上海莘庄工业区拿了17万平方米，现在张江里面有89万平方米的土地，他只拿了25万，89万平方米相当于10万套，在现在的国企里面你别跟他搞，搞不过他，但是你和国企合作还是可以的，他10万套是什么概念？美国最大的两家长租公寓公司上市公司，都是上市公司，一家是8.2万，一家8.9万套，张江是10万套，然后市值每家都是相当于2000多亿人民币，所以后面张江我推荐，但是搞不清楚他是放在上市公司还是放在哪里，如果他放在上市公司最终会成为一个巨无霸的上市公司，这个资产价值非常的高。长租最终还得靠资本、资产，所以国家现在在不断的准备这些房屋，现在还是上海的国家队的长租拿地更加快一点，当然其他的广州、深圳国企也都冲进了长租公寓的市场。

我们再看一下客户，客户就是一些仅供大家参考，我们在全国所有的易居的一些调研数据还有其他的一些数据统计出来的客户数据，我们首先看一下男性和女性的购房决策，首先男性的决策是最多的，大家都说买房听女的，但是最后决策是女的，我们说南方的城市男的看房比例很高，但是最后决策的时候女性的比例就上升了，这个男的比女的要高30%到40%。在北方女的看房比例很高，但是决策是男的决策。

那么看房和买房人群的年龄分析，这个大家要注意，35岁左右是我们买房的主力军，毕竟买房还是需要一定的门槛，但是随着一年一年过去，我们未来80、90后一定会成为买房的主力军，35岁到55岁现在占了45%，25到35岁占了38%。

这张表就是大家也应该去参考一下，这张表到底看出什么来，每个人看出的情况是不一样的，我们这里统计的上海、深圳、北京、广州四个一线城市周边这些所谓的三四线城市当中，从一线过来的客户比重，其实我相信既有机遇也有风险，如果周边的比重一般的他既有一线城市外溢的，也有一线城市外的被辐射城市，投资这块上海、深圳、北京、广州比例看右边的图。我们说你是限购还是什么拿所谓的社保，拿他的税收的一些材料，有时候只要是周边城市当中没买过房的，都可以在三四线城市买一套，你只要开张证明过来，我在上海没买过房子，我想买一套，我觉得应该问他们买，因为他们是投资者，他真的是钢需，他就想住在上海工作，应该会买一套。

这个是投资客占比，因为我们每做一个数据的分析，20到24%，这个是本地客群占比，20到24以廊坊、惠州和中山，这三个地方的占比只有20到24%，90%到95%的我们看到上海、沈阳、唐山、武汉、成都，其实上海还是占绝大多数，当然也和这些城市的限购也有关系，要提交五年的社保、五年的税收，这个一般搞不出来，在上海、北京都很困难，所以90到95%都是本地的客群。

这是我们调查的投资比重，城市购房用途占比，其中海口第一，深圳第二，深圳投资客的比重一向是比较多的，东莞排第三，深圳旁边就是东莞。

那么这个是贷款比重，很多三四线城市的贷款比重，我们今天忽然发现三四线城市也贷款，而且首套房贷款比重还挺高的，三四线城市首套房贷款比重比一二线城市都要高，三四线首套贷款程度达到了47%，一线是32%，二线首套是44%，这个说明三四线城市房价也上来了，贷款比重也上升了。

最后我们一起看一下对于2018年的十大预测，我相信可能对大家来说，最关键的就是18年会怎么样，首先第一个预测我们2018年预测房产税落地，就是出台这个政策。当然大家也不用太过于紧张，我认为中国房地产落下来之后，总某种程度上来看会迎来中国房地产的新一轮的发展，请注意这个词是发展，别把他解释成房价的上升。所以房地产税在对2018年是非常重要的一个政策，同样房地产税对其他政策也会有影响的，房地产税在出台之后也会影响其他的一些新规出来，都会的。另外的房产税也不会在每个城市都实施，因为他是每个城市可以因城施策，我这里就预测一下2018年会落地，最有可能是在四季度。

那么第二个预测是关于价格，很多人在问2018年限价会不会放松，2018年我的建议能拿预售证就拿预售证，听政府的话该多少钱卖就多少钱卖，就是限价不放松，因为他也不会涨，上海有些楼盘16年可以卖的价格，到17年底都卖不到了，能够开预售价格比16年还要低5%，所以建议大家2018年不要被价格的放松有所想，2018年价格不会有放松。

2018年的总规模会微降，我们今天预测2018年总的成交面积会达到16亿，去年是15亿，总的成交金额去年是11.78万亿，今年会达到13万亿，2018年会达到13万亿，我觉得可能16亿平方米是中国房地产的天花板，13万亿是不是我不知道，但是16亿平方米可能是，所以我的判断总规模2018年可能会微降，我们在座各位费率还是要放松一点，大家还是要把房子卖掉一点，因为现在不是和中国大盘在竞争，你如果不花多点的钱去卖房，房子都被别人卖了。

下面第四个2018年看好的城市，特别是杭州、海南，天津、上海、武汉、重庆，17年我看好上海结果上海没有第一，我再赌一次18年。杭州是持续看好，去年看好，今年继续看好，海南去年看好，今年继续看好，海南会有大的风头，2018年是海南建省30年，我相信这个对很多人来讲，对中国来讲都是一个非常有意义的数字，大家想几月几号来到30年。然后天津我还是看好2018年的天津，大家都知道整个北京中国发生了很大的变革，可能会留在一小块区域，现在要转移出去，但是现在马上转移不过去。天津的我觉得目前是和北京一些关联度最高，最密切的一个城市，我相信18年天津会有更大的发展，然后是武汉，武汉在2017年出了一个正好的政策，就是五年吸引100万的大学生，他给了三个政策，第一个政策大学生一毕业就可以，第二个制定的大学生最低工资标准比整个城市最低工资标准高，第三个大学生一毕业买房打八折，我不知道怎么打，但是领导说打八折，通过互联网的方式做到，我是转述给大家听，然后到2020年吸引100万大学生，大家想想就算前两年租房子，第四年得买房子吧，第四年不买结婚得买吧，那生孩子你得买房吧，如果生孩子不买房真的就得离婚了，所以这100万的大学生就是未来的市场，当然流动性算七八十万套。重庆，重庆最大的特点是2017年之前就没涨过，10年没涨过，是除了北上广深之外整个地铁建设最好的城市，地铁在建和已建超过3万5千公里，这么多人到重庆的地界上面，17年涨了之后又被压了一下，因为我对重庆未来得市场也是看好的，不是房价看好，其实我们看到今年重庆的成交量排在第一位，成交金额排第三位，这两个数字到时候再看一下。

第五个预测，这个预测最具潜力的三线城市，也是大家2017年都说三四线，这个我们做了各种各样的分析，既有经济、人口、房地产相关数据的分析，还有很多新的分析，我们看最下面一排，我根据这些城市的星巴克的序列，很多三线城市都做了，我们都数了一下有多少家星巴克店，都去看了一下摩拜和OFO这个城市是不是进入了，如果共享单车都没有进入，这个城市我觉得问题蛮大的，其实大庆哪里有优沃克的选择，还有滴滴出行，滴滴出行是很说明问题的，我碰到一个券商的投资经济学家，他说滴滴在全球很多国家只能进第一大城市，比如英国只能进伦敦，英国第二个伯明瀚人口才一百万，如果滴滴以一百万城市为基础，三线城市中国一百万人口以上有很多城市，然后还有美团外卖、百度外卖，如果这个能进入三线城市，就说可以了。我要说外卖也是说明这个城市活力的一个非常重要的数据，外卖可以进，我举一个数字，你们知道美团的骑手有多少人吗？有50万人，然后中国高铁去产能过程中一共去了多少大家知道吗？一共只去掉5万多人，所以在去产能过程中把那些功能虚化掉之后，其实都可以进入到新兴的产业中去，而这些新兴的产业如果今天我看在三线城市中，他的测算完全可以看，还有电影院流量，还有高铁站的每天的班次数量，还有在这个城市中通港，航班的数量，这些一排你就可以看到这些城市好或不好一目了然，连飞北京、上海的航班都没有，就不要看了，如果高铁都没有，就不用看了，如果一天有十几班几十班的高铁通过了，我们用了一些跨界领域的数据，他们进入的每一个城市，他们做的每一个城市，你们就把他们一起看一下，看完了这些都进了就可以了，所以我通过这个排二十个。大家可以看到无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山这些是前二十的。

然后第六个预测租赁市场发展方向，第一以存量为主，第二个以个人为主，个人今天是97.5%，第三个还是要以市场化运营的企业为主，我们看到有的区下属的企业并不想做，但是政府要求你去做。如果今天命令你去做长租公寓，和你自己想做长租公寓，这是未来市场发展的两种不同的方向，所以要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域，会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

第七个预测是关于特色小镇，我们觉得2018年特色小镇也将面临大幅的调整，大洗牌。今天发改委又做了一个规定，接下去所有的特色小镇统一管理，但是我觉得这个远远不够，他不仅仅是一个管理权限问题，他可能是对未来对所有特色小镇，关键是在于他的实质，他的内容，而不是他的名称，当然我们后面还会发布特色小镇新的数据的发布，会有很多内容给大家参考，但是2018年我们相信是特色小镇洗牌的一年。

第八个预测就是关系到企业，叫前四强达到3万亿，前四强是谁？我也不好意思说，前三强万科、恒大、碧桂园是前三强，第四强现在很多人都说我是第四强，比如融创说据说这个数据还是蛮高的，至少是和今年的前三强是一个量级，保利我也不敢说，整个大保利在2018年可能还会再迈上一个新的台阶，绿地，绿地这么多年也是厚积薄发，不管第四强是谁反正前四强三万亿，前十强会达到整个市场的35%，2017年是刚刚过了25%，前十强超过了25%的市场份额，在2018年会从四分之一变成三分之一，前30强我觉得会接近或者达到50%的市场份额，为什么？因为前30强都要迈入到前十强，都要迈入前20强，所以在2018年房企之间的竞争会更加激烈。

我们也顺便一起看一下2018年的千亿新的阵营有哪些，新进的房企，这是第九个预测，这是我预测的18年会进入到千亿的新的房企，数一下正好有12家，也许还会更多，加上2017年的17家加一起29家，所以我刚刚说前30强要占到一个非常大的市场份额，因为没有进千亿的前30强，都会在2018年进入到，这些企业也是我认为的黑马企业，阳光城中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛，远洋，融信、金科、祥生、蓝光，都可能在2018年达到千亿的目标，当然有一部分的房企曝出来我们内部交流的数字还不止千亿，所以自己内部的再好好梳理一下，我们过会儿还有人要上台，报数字要谨慎。今天的名次往往不是在你周边那些和你在竞争，都是你原来没有注意到的人突然之间跑到你身边去。前两天说中国经济发展的是动车时代，今天我们每一家房企动力都是有的，过去我们是看到万科这样的标杆后面再往前冲，今天万科这样的企业2018年可能会有四家，还有30家房企都是在千亿以上的规模，所以整个动车每一节车厢都有无比大的动力。

最后一个预测就是大蓝筹，我觉得今年讲蓝筹挺难的，因为17年实在讲了太多了，但是我18年觉得还是要讲一些，18年更像大蓝筹，我挑了一些数值比较高的企业，可能在2018年还会有新的发展空间，一个是万科、碧桂园、恒大，保利、绿地、融创，还有老牌的中海、招商等等，这些企业我觉得保利也应该上了，保利也不错，所以这些我觉得都可能会成为2018年的大蓝筹，但是我最后加一句最后2017年预测蓝筹预测得很准，涨了很多，但是18年仅供参考，以此入市，亏损自负，千万不要17年没买想后悔，全部冲进去，房子卖了冲进去还卖不掉，这个也说不清楚，仅供大家参考，我们到19年回过头来再看一下这些股票，这些房企是不是能够真正成为大蓝筹，好的，今天的相信未来2018评楼市就说到这里，我用最后一句话因为相信所以看见，送给在座的每一位。

任志强：大家可能想听我对刚才丁祖昱说的十大预测，今年4月份的时候，我曾经去看过丁祖昱，我说你预测2017年的销售总量低于2016年我说不对，2017年一定会超过2016年，我说哪怕是增加0.5也是增加，1到6月份的时候我们从高峰时候的下降速度大概是每个月3.1，三季度变成了2.3，四季度每个月变成了1.1，所以最后我们可能有7%左右的增长，总四季度看他是一个相对平稳的情况，因此2017年应该说是中国历史上房地产无论是投资、销售面积和销售额度最好的一个，他说大概16亿就到顶了，以后可能不会再有超过16亿了，这个是有可能的。

第二个就是十九大以后，我们面临的两个最大的问题，或者是叫做不确定性，第一个不确定性就是我准备讲一个住房制度和畅销机制改革的探讨，我为什么叫探讨呢？就是前几天办公厅他们要研究，可能是要研究住房制度怎么办，或者长效机制怎么样，因此我想好给他们做了一个意见的传导，所以我在这儿汇报研讨是意见的研讨，而不是做决定的研讨。第二个问题是房产税，我可以告诉大家，明年出不了房产税，不但明年出不了房产税，可能更长时间也出不了房产税。

第二个是限价的措施不会取消，这个是说的第二个预测，那么前提是我们口袋里还有没有粮食，历来的军事活动都有一个重要的活动，就是兵马未动，粮草先行，但是我们知道到12月份为止，我们的粮草都不太足了，很多地方政府都开始预征没有交的税，那么明年能不能坚持，如果没有了房地产40%的贡献率，这个税收如果下去了，他的粮草还够不够用，假定仍然够用，或者说他再征也没有那就是一个问题。

（看看新闻Knews记者：陈弋 编辑：陈佳雯）