近代上海的地产业起始于1843年上海开埠后，自1853-1855年小刀会起义和1860-1862年太平军东征后，江浙一带大量华人为躲避战争涌入租界，原本租界内外“华洋分居”的格局被逐步打破，由于其中利益的驱使使得外籍地产商们“闻香而动”，由此开启了近代上海地产业开始转向商品化的历程。

随着当时上海租界内外华人自身社会地位与经济实力的不断提升，在近代上海地产商的队伍中也开始出现了“华人”与“华资机构”的身影，其中被提及较多的可分成以下四类：1、洋行买办， 2、大官僚，3、富商家族，4、各大华资银行，关于这四类地产开发商的简介在本专题之前的文章《浅谈近代上海百年地产史》中已有介绍，故本文不再做重复。

我们本文所要讲述的愚园路608弄故事中的开发商不在上述四类之列，他们因登场较晚且规模相对较小往往在近代上海地产史中比较容易被忽略，他们的故事还要从20世纪30年代中期说起。1934年美国宣布执行的“白银政策”是30年代上海地产业一度转入低迷的一个标志性事件，随着白银价格的上涨，白银开始大批量流入美国，当时沪上地产业由此渐渐陷入到“银根紧缺”的困境，这种情况一直要延续到1937年抗战全面爆发，在此期间以美商普益地产公司为代表的一大批地产商均元气大伤。在1937-1945年的八年抗战中，许多社会游资又陆续流入上海并转向房地产领域，沪上地产业在重新恢复到原有态势后地产商中的华洋比例也随之出现了此消彼长的趋势，很多西侨因抗战爆发选择回国或于1941年太平洋战争爆发后被日本人遣送或关入集中营，更多由华人组建的中小型地产公司开始加入到沪上地产业的行列中，在这些地产公司的发起及合伙人中除了有地产商外，金融、实业、法律、会计等各领域人士也都有加入其中，此时在地产业中所体现出的”投机性”也更加明显，愚园路608弄也就是在这样一个大环境下被开发出来的地产项目之一。

愚园路608弄入口

愚园路608弄除了我们比较熟悉的文元坊外，实则还包括田庄（608弄82-190、123-145号）与农邨（608弄113-121号）两个部分，是一片包含花园住宅，新式里弄和花园式里弄多种住宅样式于一处的建筑群，其中建筑有部分为西班牙式、设券柱外廊、作断檐山墙，也有部分外墙为水泥拉毛饰面、清水砖墙窗框。花园住宅即我们习惯意识中的“独栋花园洋房”，最初住户多为富裕阶层；“新式里弄”住宅是继“石库门”之后，于20年代后在上海大量兴起的一种住宅样式（接近于后来的联排别墅），最初住户多为中产阶级或以上群体。“新式里弄”与“石库门”相比整体样式更为“西化”，弄堂更为宽阔（考虑到住户在弄堂内驾驶“自备汽车”<即现在的“私家车”>的方便），以小花园取代之前石库门中的天井，水、电、卫生设备也较石库门更为齐全，优质的“新式里弄”住宅里还会安装煤气或热水汀等设施；“花园式里弄”是由“新式里弄”发展演变而来的一种标准更高的住宅样式，其建筑间的环境绿化布置更为赏心悦目，住宅内外的设计也更接近于花园住宅，最初住户也以富裕阶层和社会名流居多。

愚园路608弄文元坊（图一）

说到愚园路608弄田庄的建造必须要提到一位名叫陈述昆的人，陈述昆早年在福州大学学习过经济，在投身沪上地产业之前曾在荣氏兄弟的申新纺织公司下担任过会计主任，在1934年“申新公司遭遇经济危机”时离开，后于1938年初又在浦东银行担任过福煦路分行主任一职并同时兼营会计师业务。随着全面抗战的不断深入及全国各地人士与游资纷纷涌入“上海孤岛”，陈述昆敏锐地察觉到当时上海租界及周边区域的地产业将再一次面临“井喷式局面”，于是他联合了会计师孙钟尧、地产商张平夫、张德华（二张据说为张静江家族的后人）等人一同涉足沪上地产，一场前所未有的地产博弈在此间正在徐徐拉开帷幕。

有关于陈述昆等人建造愚园路608弄田庄的具体经过目前能找到的史料相对较少，笔者主要是在参考由徐葆润所著《记愚园路田庄租地造屋的经过》及陈述昆本人所著《我与上海房地产同业公会》两篇长文后再行落笔的，由于上述两篇原文篇幅相对较长，故笔者在不改变两篇长文原意的前提下将其中“精华部分”用自己的文字串联总结并呈现给大家。

愚园路608弄田庄（图一）

陈述昆等人在涉足地产业初期所遇到的最大问题便是缺乏资金，于是他们在建造愚园路608弄田庄时选择了近代上海地产业中比较常见的“租地造房”的开发模式，即以相对较为低廉的价格租得某业主土地并在该土地上建造房屋以供出租谋利，待租约期满后租地方需要将土地包括建造在该土地上的房屋一同归还给原土地业主。陈述昆等人找到的这位土地业主名叫王伯元，时任中国垦业银行常务董事兼总行经理，因其在“一战”中曾利用金价与汇率波动投机发家，故而也被时人称为“金子大王”，王伯元发家后虽然也广置地产但其主要精力仍集中于金融产业，他的土地则多用于出租，除了本文所提到的愚园路608弄地块外，据李惠民编著《章荣初》一书中所述王伯元当时还有一块位于大西路（约现延安西路近江苏路一带）约20余亩的土地在抗战全面爆发后曾出租给民族实业家章荣初，后来章荣初在该地块上建造起了“荣丰纱厂”。

被陈述昆等人“盯上”的王伯元这块位于愚园路的土地约13亩，虽地处“越界筑路”地区不在租界范围内但受到战争影响相对较小，当时王伯元因考虑到抗战全面爆发后上海租界及周边大量难民涌入，此地若不尽早开发地产极有可能会被难民“占用”搭建棚屋，到时反倒得不偿失，于是便答应了陈述昆等人“租地造房”的请求，王伯元开出的条件是：租期20年，每亩每年600元，总共约8000元，预付地租1年，押租1年，待租赁期满陈述昆等人需要将该地块包括建造在该地块上的房屋一同归还给土地业主。另外为规避开发商利用“租地造房”规则漏洞在建造房屋时刻意“偷工减料”的情况发生，王伯元在陈述昆等人建造房屋时还特意派专员进行监工，以防“地产投机客”们从中不正当谋利。

按照王伯元的这套计划，陈述昆等人首先需支付约1.6万元以作为预付地租+押租的款项，这给本已在资金上捉襟见肘的陈述昆等人摆出了不小的难题。对此陈述昆等人迎难而上积极应对，他们利用王伯元急于将该地块出租的心理，在地租支付方式上做起了文章，就在王伯元向他们提出预付地租+押租合计1.6万元款项的要求后不久，陈述昆等人反之也向王伯元提出了他们在正式开发这块愚园路地产的一项要求，关于该项要求具体内容说法有二，说法一（见于上述徐葆润所著一文）：在这约13亩土地中先租地3亩，施行1个月，每亩先交付地租+押租100元，如1个月内试行成功，则再与王伯元签订20年租地协议，反之则双方终止合作；说法二（见于上述陈述昆本人所著一文）：在这约13亩土地中先租地1亩余，付1年地租，待试行成功后再签订全部租地协议，两种说法除了具体数字不同以外大致模式相同，最后王伯元接受了他们的这一要求。

愚园路608弄田庄（图二）

当然陈述昆等人的精明还不止于此，紧接着他们推出的另一项计划彻底为整个愚园路608弄田庄的建造工程奠定了成功的基础，陈述昆孙钟尧二人的会计精算天赋在这一计划中被体现的淋漓尽致，笔者把这项计划形象地称之为“储蓄住房”。

何谓““储蓄住房””？简而言之，就是住户以近似储蓄的方式将入住愚园路608弄田庄20年的租金总和一次性“存入”开发商在中国垦业银行的账户上，待20年租赁期满后由中国垦业银行担保“退房还本”（住户在交还房子的同时由银行担保退还给住户20年的租金），这在当时沪上的地产业是前所未有且极具吸引力的，一者开发商能在较短时间内获取大笔收入以为愚园路608弄田庄的建造及其他项目的投资备足充裕资金，二者中国垦业银行也能借此获得一个较为稳定的合作伙伴，三者住户也会因“到期还本”的噱头而被深深吸引，值此三项，这个“愚园路608弄田庄工程”自计划推出之日起实际就已经有了很大的胜算，加之陈述昆等人在20年租金的定价上相较愚园路周边其他同类房子都要低廉，抗战全面爆发后上海楼市也总体呈现出供不应求的态势，因此“愚园路608弄田庄”第一期楼盘在“开盘”不久后即被抢租一空，陈述昆等人的建华企业公司在通过此举积累下一定资本后又以几乎相同的方式建造并成功租出了愚园路608弄田庄的后几期“楼盘”，这次“初涉地产”可谓大获成功。据说因陈述昆字小田，故而愚园路608弄这部分又被称作“田庄”。

愚园路608弄田庄（图三）

愚园路608弄整片在建成后的相当一段时期内也是一处各界名人荟萃之地，曾在此居住过的名人有：作家周瘦鹃、藏书家王謇、工笔人物画家华三川、电影表演艺术家梁波罗等。

作家周瘦鹃曾居住在愚园路608弄田庄94号。周瘦鹃的一生始终与“文”相伴，曾在中华书局、《申报》、《新闻报》等机构都担任过编辑和撰稿人，由其主编的《紫罗兰》、《半月》等刊物在当时的上海文坛和文学爱好者中闻名遐迩，著名女作家张爱玲的成名也有过他的帮助。相对我们对于他在文学、报刊领域内成就的了解，周瘦鹃于20年代末还曾和“大光明影戏院”也有过一段鲜为人知的往事。说起大光明，大家比较容易忽略的是在上海历史上曾经出现过“两代大光明”。1928年潮州商人高勇清与他人合资在现“大光明电影院”的同址上建造了以“西洋古典”为主要建筑风格“大光明影戏院”（第一代“大光明”）并聘请周瘦鹃担任广告部主任，“大光明”三个字据说就是来自于周瘦鹃的灵感，同年12月 “大光明影戏院”正式开业，首映影片为美国电影《笑声鸳影》，京剧名家梅兰芳先生为影戏院揭幕，周瘦鹃致开幕词，时称之为“梅开光明”。“大光明影戏院”开业后曾一度以环境优越、设备先进及首轮电影等优势吸引了不少观众前去观影，1930年影戏院因放映“辱华电影“《不怕死》而一度落寞，后在英籍华人卢根入主后开始迎来其新一轮的辉煌，我们熟知的由邬达克设计的“大光明大戏院”，即现“大光明电影院”就是在这之后被建造起来的。

愚园路608弄田庄94号

藏书家王謇曾居住在愚园路608弄文元坊60号。王謇自东吴大学毕业后长期从事教育事业，曾在苏州的振华女中担任过副校长，与时任振华女中校长王季玉在苏州的教育界有“二王”之称，当时王謇在授课时的“口若悬河引经据典深入浅出妙趣横生”曾在学生中广受欢迎。王謇的“藏书之盛”在民国时期相当知名，他曾在其苏州的住所内设有藏书楼“海粟楼”，周退密的《上海近代藏书纪事诗》中曾将王謇列入藏书家名录；史学家顾颉刚在《苏州史志笔记》中曾盛赞王謇："其搜罗近人整理古籍之著作及论文丰富之甚。"在“苏州日报”《王謇：吴中掌故第一人》一文中还记录过一段王謇在藏书中爱国往事：日本学者吉川幸次郎是著名的汉学家。他慕王謇之名，经友人介绍，经常去海粟楼借阅。七七事变后，王謇对吉川幸次郎说：“现在我们两国交战，我不能再和你交往，请你不要再来看书了。”对方像一个做错了事的孩子，低下头多次求情。见无法打动王謇，他只好垂头丧气离开。不久，王謇移居上海愚园路608弄60号，海粟楼内藏书也随之迁移。

愚园路608弄文元坊60号

工笔人物画家华三川曾居住在愚园路608弄文元坊81号。华三川出生贫寒，据说其在八岁时因路过一家画店时被店内各式画作深深吸引从而开启了他在绘画中的天赋，时人以“神童”相称。华三川的连环画作品是他为大众所熟知的一个重要领域，他在较长的一段时期内多采用钢笔法画法，是我国在运用钢笔画法领域内较早的一位画家，也是运用这种画法最好的画家之一。在华三川的笔下，一个个生动鲜活的人物不断的在他的画纸上一一浮现，诸如《交通站的故事》、《白毛女》等一大批深入人心的连环画作品曾经承载了那个时代多少少年儿童刻骨铭心的回忆。

以电影《51号兵站》中“小老大”形象而闻名的电影表演艺术家梁波罗老师早年也与愚园路608弄有着一段难忘的生活经历，抗战时期梁波罗的父亲带着全家在经过多地辗转后最终在上海落户并住进了愚园路608弄文元坊67号三楼，梁父当时在一家电影公司工作且日常收入较为丰厚，童年时的梁波罗曾时常被父亲用挎斗摩托带出弄堂兜风，身边也常被从当时最新唱片中流出的美妙歌声乐曲所环绕，梁波罗在这里度过了四年温馨的时光。

愚园路608弄文元坊（图二）

此外曾在抗战初期主持过“南京保卫战”的国民政府将领唐生智也曾在愚园路608弄居住过，据潘介眉所写《和谈前夕听张治中和唐生智将军一席难忘的谈论》一文中回忆：“（1949年）2月底的某个晚上，张治中从某医院回到唐生智在愚园路的住宅…（我们）到沪西愚园路608弄唐宅进门后，经过传达，不过四五分账，张即下楼在会客室接见我们，同时唐生智也陪张在座…”

文章话题再回到上文中那位精明的地产开发商“陈述昆”，就在愚园路608弄田庄地产开发约3年后，陈述昆与老上海著名建筑设计师邬达克也有过一次在地产领域内的合作。邬达克除了作为一名建筑设计师外在30年代中也曾开设有自己的地产公司，据同济大学出版社《邬达克》一书中记载：“《上海泰晤士报周末版.工业增刊》1933年的圣诞特辑刊登了邬达克在大西路上设计的一幢十层公寓楼达华公寓…该房产由在美国注册的邬达德房产联合公司投资，事实上，这家公司就是邬达克自己经营的，他从20世纪30年代开始投资房地产市场，这家公司拥有其他房产包括：哥伦比亚路的一幢住宅、爱文义公寓、两家电影院（浙江电影院和辣斐电影院），以及杭州湾的一块滨海基地…”，从这段文字中能看出邬达克经营的这家房产公司已具备一定规模，这可能也是陈述昆等人于40年代初选择与他合作的主要原因之一。1942年由当时大陆银行董事兼总经理谈公远、金融界人士叶扶霄和沈籁清、瞿季刚、会计师徐永祚、陈述昆等人发起，与邬达克合作组建了联华房地产公司，邬达克则以现位于北京西路铜仁路三排公寓楼“爱文义公寓”作价入股（后改名“联华公寓”），后众人推叶扶霄为董事长，谈公远为总经理，陈述昆为副总经理，而该公司实际的负责人其实正是这位陈述昆，后来联华房地产公司还涉足过复兴中路永裕里，武夷路福世花园等地产的经营，在当时的同行业内被誉为“实力派”。

联华公寓

陈述昆在接下来的十余年中也一直在上海地产业领域内扮演着具有一定影响力的角色，1949年后其曾在上海市房地产同业公会中担任过主任委员，后来在《荣家企业史料》的编修工作中也做出过一定贡献。

王伯元在太平洋战争爆发后时常会遭遇日伪的骚扰，为此他曾一度故作颓废之状。据王伯元之子王念祖所著《记先父王伯元》一文中所述：我父自述“时欲走不能，只得伪装衰老，留须抽烟，敌伪欲拖我下水，来家勾引，见我一塌横陈，吞云吐雾…日伪见我如此颓废，认为已无利用价值，愤然而去”。王伯元后于1948年离开上海并经过辗转最终于1954年在美国定居，从此再也没有回到过这座曾经见证了他人生巅峰时期的城市。

从最初“地产商的赚钱工具”到如今“历史风貌保护区中闪耀明星”，愚园路608弄的故事仍在继续中…...

愚园路608弄文元坊（图三）

邱力立

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本文亦发布于笔者微信公众号“王阳明66 说上海”