房地产刺激政策近期频频发布。继下调非限购城市首付比例、上调公积金存款利率之后，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部下发通知，下调除北上广深之外地区房地产交易环节契税、营业税。同时，地方版的楼市刺激政策也在陆续出台。在这些政策刺激下，部分地区楼市回暖的态势明显。

外溢效应显现

小杨已在北京工作两年，看到不断出台的楼市刺激政策，购房成本有所下降，本来没有购房计划的他也开始蠢蠢欲动。“在昌平、顺义看了一些商住项目，不过都太贵了，还贷压力太大。”小杨表示，由于没有北京户口，不具备在北京购买普通居民住宅的条件，他最终将目标定在了燕郊。“找了一些新盘项目，打电话过去人家说卖完了，二期可能要到2017年开盘。”由于担心房价继续上涨，小杨希望尽快找到合适的房子定下来。

春节过后，各地楼市开始回暖。根据中原地产研究中心统计数据，中原地产监测的54城市春节后首周基本都处于复苏过程中，54城市整体签约达到3.5万套，而春节前一周只有2.84万套，但离市场正常状态的6.5万套左右依然有明显差距。预计在3月中旬市场才会全面恢复到正常状态。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部12-25下发通知，下调契税和营业收征收比例，主要是针对北上广深之外的区域。而此前下调首付比例的政策同样针对不实施“限购”的城市。业内人士指出，一线城市房价持续上涨给置业带来压力，再加上刺激政策绕开了这些实施“限购”的城市，需求外溢将会给一线城市周边地区的楼市带来积极影响，“限购”城市周边部分热点区域房价仍有上涨空间。“比如，受深圳房价持续上涨的影响，部分购房者会在深圳周边的东莞、惠州等城市置业，以锁定购房成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

不过，中国指数研究院分析师指出：“目前少数三四线城市需求释放主要受利好政策刺激影响且存在提前透支现象，随着政策效应递减，未来楼市需求有限。”

一二线城市暖意浓

根据中原地产监测数据，节后首周一二线城市楼市恢复速度明显超过了三四线城市。一线城市上周签约数据达到5820套，二线城市签约21517套，均超过了春节前一周，一二线城市相比节日前一周涨幅分别达到了45%和27%。

中原地产首席分析师张大伟表示：“系列刺激政策陆续发布，从春节前的降低非限购城市首付比例到契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市。但从市场变化看，这些政策都不可避免会在心理层面影响供需结构。”

据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周（12-25至12-25），北京新宅网签量仅为1006套。而二手住宅的网签量则高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。成交均价为41490元/平方米，较2015年全年均价上涨5%左右。从数据来看，节后北京的新房市场表现冷淡，市场回温缓慢。而二手房日成交量仅用3个工作日就攀升至1000套以上，日均成交量甚至超过了新房的成交总量，整个市场迅速回到了节前连续两月成交量破两万的火热态势。

新房开盘量少，项目供应量不足，是导致新房市场冷淡的主要原因。北京房地产交易管理网数据显示，截至12-25，月内北京无新建商品房住宅入市。从预售许可预告看也无项目入市。整体看，2月供应低迷，库存持续降低。目前北京市商品房住宅整体库存只有70814套，是12-25以来的最低点。

多位业内人士对中国证券报记者表示，契税下调对于一线城市的房地产市场也将产生影响。严跃进表示：“近期一线城市部分豪宅项目可能会因为此类政策的出台而热销，价格上涨的可能性也比较明显。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“一线城市大户型非普通住宅交易契税的降低，购房成本的减少，有利于一线城市改善型购房需求的持续释放。”亚豪机构市场总监郭毅指出：“新政对于总价控制合理的首次改善型项目更为有利，而对高端豪宅以及远郊刚需盘而言，前者由于资金能力对于契税减免的反应较小，且购房者多非首次置业，而远郊项目价格区间原本就在‘普通住房’标准之内，因此契税调整对于这两端市场的影响较小。”

政策力度有望超预期

对于未来房地产刺激政策方向，胡景晖表示：“2015年330新政之后的一系列楼市利好政策都是货币政策，但从四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应逐步减弱，市场逐步降温。2016年初，中央重启财税政策。由此可以预见，财税政策和货币政策双管齐下，将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。”

安信证券地产分析师陈天诚表示：“地产去库存的政策高度被大幅提升，政策推行的力度和效果有望超预期。目前实际库存面积高达98.3亿平方米，去库存压力较大，需求端的财政补贴、供给端的减税、增加公共品、保障房货币化以及地产资产证券化等都是可能推出的政策。同时，未来也有可能成立某种形式的住房银行。”

当下楼市分化正在加剧，多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。中国指数研究院分析指出，未来大城市发展将成为一种趋势。在此过程中，小城市应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源禀赋相匹配的城市配套，主动承接区域中心城市的产业转移，增强对外来人口的吸引力。